ABD’de mevcut konut satışları yıllık yüzde 2,2 düşerek 3,99 milyona geriledi

ABD’de mevcut konut satışları eylülde geçen yılın aynı ayına göre yüzde 2,2 azaldı. Satışlar önceki aya kıyasla artarken konut stoku ve ülke genelindeki medyan fiyat da yükseldi; göstergeler farklı yönlere işaret etti.

ABD Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR), eylül ayındaki mevcut konut satışlarının mevsim etkilerinden arındırılmış yıllıklandırılmış 3,99 milyon seviyesine ulaştığını ve önceki aya göre yüzde 1,5 arttığını açıkladı. Yıllıklandırılmış oran, o aydaki satış hızının bir yıl boyunca sürdüğü varsayımıyla hesaplanıyor. Satışa sunulan konut stoku geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 4,6 artışla 1,6 milyon oldu. Mevcut satış hızıyla bu stokun erimesi 4,8 ay sürüyor; bu süre bir yıl önce 4,5 aydı. NAR’ın eylül satış verileri, önceki aya göre artışa rağmen yıllık düşüşe işaret etti.

Eylül ayında ülke genelindeki medyan konut satış fiyatı, yıllık yüzde 1,3 artışla 417.500 dolar (yaklaşık 553.190.000 won) oldu. Bölgelere göre fiyatlar Kuzeydoğu’da yüzde 4,7 yükselirken Batı’da yüzde 0,3 geriledi. Bu tablo, ülke genelindeki satış düşüşünün bölgesel fiyat hareketlerini tek başına açıklamadığını gösteriyor.

NAR Baş Ekonomisti Lawrence Yun, “Mevsim etkilerinden arındırılmış verilere göre aylık satışlar sınırlı ölçüde arttı, ancak ağustos ve eylül bu yıl konut satışlarının en yavaş olduğu iki ay oldu” dedi. Yun, stok artışının ve konutların satışta kaldığı sürenin uzamasının alıcıların pazarlık gücünü artırdığını söyledi.

Konut sahiplerinin düşük faizli sabit oranlı kredilerini korumak için evlerini satmayı ertelemesine “faiz kilidi” deniyor. Evini satıp taşınan bir kişinin daha yüksek faizle yeni kredi kullanması gerekebiliyor. Bu nedenle mevcut düşük faizli krediler, satışa çıkan konut sayısını sınırlayan etkenlerden biri olarak görülüyor.

Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) araştırmacıları, 2024 tarihli çalışmalarında piyasa faizinin mevcut kredi faizinden 1 yüzde puan yüksek olmasının konut satış olasılığını yüzde 18,1 azalttığını tahmin etti. Araştırmacılar, faiz kilidi etkisiyle 2022’nin ikinci çeyreğinden 2024’ün ikinci çeyreğine kadar 1,72 milyon işlemin azaldığını hesapladı. Bu sayı, fiilen iptal edilen işlemlerin sayımı değil, araştırma modeline dayalı bir tahmin.

Konut kredisi faizleri de satışların arka planındaki etkenlerden biri olarak öne çıkıyor. Freddie Mac’in haftalık araştırmasına göre ABD’de 30 yıllık sabit faizli konut kredilerinin ortalama faizi 22 Ekim itibarıyla yüzde 7,32 oldu. Bu veri, eylül ayı satış istatistiklerinden sonra ölçüldüğü için o ayki düşüşün doğrudan nedeni olarak gösterilemez.

İlk kez ev alanların piyasaya girişinin de geciktiği araştırma verilerine yansıdı. NAR’ın 2025 Konut Alıcıları ve Satıcıları Araştırması’nda ilk kez ev alanların toplam içindeki payı rekor düşük seviyede yüzde 21, bu grubun medyan yaşı ise rekor yüksek seviyede 40 oldu. Araştırma, Temmuz 2024 ile Haziran 2025 arasında konut alıp satan kişileri kapsıyor; dolayısıyla verilerin dönemi Eylül 2026’daki aylık satış istatistiklerinden farklı.

Milan Adams, 22 Ekim’de Preppgroup için kaleme aldığı yazıda ABD konut piyasasını “derin bir donma” içinde diye nitelendirdi. Bu ifade yazarın değerlendirmesi. NAR’ın eylül verilerinde aylık satış artışı ve stok genişlemesi de görüldü.