Konut kredisi faizi yüzde 4,48'e çıktı, faiz artışı gecikmeli yansıyor

Kore'de politika faizi son iki ayda 0,50 puan artmasına rağmen kredi faizleri ürün bazında farklı hızlarda hareket etti. Değişken faizli konut kredilerinde Kofix (COFIX), sabit ve karma faizli konut kredilerinde ise finans bonosu gibi farklı referans faizler kullanıldığı için politika faizindeki artış aynı oranda ve anında yansımıyor.

Kore Merkez Bankası (BOK) Para Politikası Kurulu 16 Temmuz'da politika faizini yüzde 2,50'den yüzde 2,75'e çıkardı, 27 Ağustos'ta ise faizi yeniden 0,25 puan artırarak yüzde 3,00'e yükseltti. BOK, Ağustos ayı para politikası değerlendirmesinde enflasyonist baskının yayılmasını önleme ve finansal istikrar risklerine karşı önlem alma gerekliliğini artışın gerekçesi olarak gösterdi.

Temmuz ayında bankacılık sektöründeki hane halkı kredi faizleri zaten yükselmişti. BOK verilerine göre Temmuz'da mevduat bankalarının yeni kullandırdığı krediler bazında hane halkı kredi faizi yıllık yüzde 4,64 ile bir önceki aya göre 0,14 puan arttı. Konut teminatlı kredi faizi ise yıllık yüzde 4,48'e çıkarak 0,12 puan yükseldi.

Konut kredileri kendi içinde de faiz türüne göre belirgin farklılık gösterdi. Sabit faizli konut kredisi yıllık yüzde 4,76 ile önceki aya göre 0,23 puan artarken, değişken faizli kredi yüzde 4,35 ile 0,08 puan yükseldi. TokenPost daha önce o dönem toplam kredi faizlerinin hafif gerilediğini ancak konut kredisi faizinin 2 yıl 8 aylık en yüksek seviyeyi gördüğünü aktarmıştı.

Aradaki farkın kaynağı referans faiz yapısında. Politika faizi finansal piyasalar için bir gösterge olsa da bireysel kredi faizine doğrudan ve olduğu gibi yansımıyor. Nihai kredi faizi bankaların fonlama maliyeti, kısa ve uzun vadeli piyasa faizleri, ürün bazlı ek faiz ve indirim yapısı gibi aşamalardan geçerek belirleniyor.

Değişken faizli konut kredilerinde esas olarak Kore Bankalar Birliği'nin açıkladığı Kofix endeksi kullanılıyor. Kofix, yurt içindeki sekiz bankanın vadeli mevduat, vadeli tasarruf ve finans bonosu gibi fonlama maliyetlerine dayanılarak hesaplanıyor. Temmuz'da yeni kullandırılan krediler bazında Kofix yıllık yüzde 3,18 oldu; bu oran Haziran'daki yüzde 3,05'in 0,13 puan üzerinde.

Kofix yükselse de mevcut kredi kullanıcılarının faizi aynı gün değişmiyor. Değişken faizli kredilerde sözleşmede belirlenen yeniden hesaplama döneminde yeni Kofix oranı uygulanıyor. Altı ayda bir yenilenen değişken faizli kredi kullanan bir borçlu, bir sonraki yeniden hesaplama tarihine kadar mevcut faizini koruyabiliyor.

Bu nedenle aynı değişken faizli kredi olsa da borçlunun faiz artışını hissettiği zaman kişiden kişiye değişiyor. Yeni krediler değişen Kofix'i nispeten hızlı yansıtırken, mevcut kredilerde faiz yükü değişimi yeniden hesaplama tarihine göre sırayla ortaya çıkıyor.

Sabit ve karma faizli kredilerde ise esas olarak finans bonosu gibi piyasa faizleri takip ediliyor. Piyasa faizleri, politika faizi kararından önce de gelecekteki para politikası beklentisini fiyata yansıtabiliyor. Politika faizi açıklamasının ardından hareket eden faizler olduğu gibi, açıklama öncesinde kısmen fiyatlanmış olan faizler de bulunuyor.

Yeni kredi kullanıcılarının tercihi de faiz seyrini etkiledi. BOK istatistiklerine göre Temmuz'da konut kredileri içinde sabit faizli kredi oranı yüzde 31,9 ile bir önceki aya göre 5,8 puan geriledi. Kim Seong-jun, Kore Merkez Bankası Finansal İstatistik Ekibi Başkanı, “sabit faiz değişken faizden daha yüksek olduğu için tüketiciler şu an için daha düşük olan faizi tercih etme eğiliminde” dedi. Bu açıklama, borçluların anlık geri ödeme maliyetini önceliklendirdiğini gösteriyor.

Söz konusu dönemde sabit faiz, değişken faizden 0,41 puan daha yüksekti. Borçlular açısından aylık geri ödeme yükü daha düşük olan değişken faizli krediyi seçme eğilimi güçlenmiş oldu. Ancak değişken faizli kredilerde yük, gelecekteki Kofix seyrine ve yeniden hesaplama dönemine göre değişebilir.

Ek faiz artışı olasılığı da gündemde. Shin Hyun-song, Kore Merkez Bankası Başkanı, 27 Ağustos'taki para politikası basın toplantısında, önümüzdeki altı aya ilişkin politika faizi beklentisini gösteren Para Politikası Kurulu üyelerinin nokta grafiğinde medyan değerin yüzde 3,25 olduğunu açıkladı. Bu seviye, mevcut politika faizinin 0,25 puan üzerinde bulunuyor.

Nokta grafiği kesinleşmiş bir politika rotası değil, Kurul üyelerinin koşullu öngörüsü niteliğinde. TokenPost daha önce politika faizinin yüzde 3,00'e çıkarılmasının ardından tahvil piyasasının dikkatinin nokta grafiğine kaydığını aktarmıştı. Ekonomik görünüm ve finansal istikrar koşulları değiştiğinde Kurul üyelerinin değerlendirmesi de değişebilir.

Kredi faizlerindeki bu seyrin kripto para piyasasına etkisini kesin olarak öngörmek zor. Kore'deki politika faizi rotası, won likidite piyasası ve yatırımcı risk iştahı üzerinden kripto para piyasası için de dolaylı bir değişken olarak gündeme geliyor. Bitcoin(BTC) ve Ethereum(ETH) gibi riskli varlıklar faiz beklentisindeki değişimden etkilenebilir; ancak yalnızca Kore'deki kredi faizi hareketine bakarak fiyat yönü hakkında değerlendirme yapmak mümkün değil.

Bankacılık sektöründeki kredi faizleri bundan sonra da politika faizi, Kofix, finans bonosu faizi ve borçluya özgü yeniden hesaplama dönemine göre farklı şekilde yansımaya devam edecek. Kore Bankalar Birliği, Ağustos ayına ait Kofix verisini 15 Eylül'de açıklayacak.