ABD ticari gayrimenkul kredilerinde 875 milyar doların vadesi 2026’da doluyor

ABD’de 875 milyar dolarlık (yaklaşık 1,16 katrilyon won) ticari gayrimenkul kredisinin vadesi 2026’da dolacak. Kredilerini geri ödemesi veya yeni krediyle yeniden finanse etmesi gereken borçlular, yüksek refinansman maliyetleriyle karşılaşabilir. Ancak kredilerin vadesinin dolması tek başına temerrüt ya da indirimli satış anlamına gelmiyor.

Mortgage Bankers Association (MBA), 2025 sonu itibarıyla ödenmemiş anapara üzerinden yaptığı hesaplamada 2026’da vadesi dolacak kredi tutarını 875 milyar dolar olarak belirledi. Bu miktar, ticari gayrimenkul kredilerinin toplam bakiyesinin yüzde 17’sine karşılık geliyor. 2027’de vadesi dolması beklenen tutar 652 milyar dolar (yaklaşık 863 trilyon won). Bu, 2025 için öngörülen 957 milyar dolardan yüzde 9 daha düşük.

Vade tutarları, hesaplamayı yapan kuruma göre değişiyor. CNBC’nin Trepp tahminine dayandırdığı haberinde 2026 için yaklaşık 800 milyar dolar (yaklaşık 1,059 katrilyon won), 2027 içinse 733,2 milyar dolar (yaklaşık 971 trilyon won) belirtiliyor. MBA ile Trepp’in hesaplamaları aynı kapsam ve ölçütlere dayanmadığından, bu rakamlar toplanamaz veya aynı ölçüte göre değişim oranı olarak karşılaştırılamaz.

Refinansman, vadesi gelen krediyi ödemek için yeni kredi alma ya da mevcut krediyi yenisiyle değiştirme sürecidir. Yeni krediye o tarihteki faiz oranı ve koşullar uygulanır. Bu nedenle düşük faizle borçlanmış olanların faiz yükü artabilir.

CNBC’nin haberinde Trepp’in ürünlerden sorumlu üst yöneticisi Ronnie Hendry, yüksek faiz oranlarının vadesi gelen kredilerin yeniden finansmanını zorlaştırdığını söyledi. Hendry, kredi uzatmalarının ve koşul değişikliklerinin azalması hâlinde temerrütlerin daha görünür olabileceğini belirtti ve yatırımcılar için varlık alım fırsatlarına da değindi. Bu, bir piyasa katılımcısının değerlendirmesi; gerçekleşecek temerrütlerin veya satışların miktarının kesinleştiği anlamına gelmiyor.

Kiralık apartmanlar da refinansman baskısının gündeme geldiği alanlardan biri. CNBC’nin haberinde Lastega Capital’in kurucusu ve CEO’su Ari Lastega, değişken faizli kredilerin yeniden finansmanında faiz yükünün artabileceğini, kiraların zayıflaması durumunda borçluların ek özkaynak koymak zorunda kalabileceğini söyledi. Morgan Properties’in eş CEO’su Jason Morgan ise bazı işlemlerde fiyatların düşürüldüğünü veya yeniden müzakere edildiğini, ancak satıcıların fiyat indirimini kabul etmemesi nedeniyle işlemlerin hareketli olmadığını anlattı.

Temerrüt oranları değerlendirilirken gayrimenkul türü ve verinin ölçüldüğü tarih ayrı ayrı dikkate alınmalı. Trepp’in 2 Ekim’de açıkladığı verilere göre, Eylül 2026’da CMBS kapsamındaki ofis kredilerinin temerrüt oranı bir önceki aya kıyasla 0,16 puan artarak yüzde 12,16 oldu. Aynı ay tüm CMBS kredilerindeki oran yüzde 8,02 olarak kaydedildi.

Buna karşılık MBA’nın 30 Temmuz’da açıkladığı 2026’nın ikinci çeyreğine ilişkin araştırmada, 30 günden uzun süredir gecikmiş CMBS kredilerinin bakiye içindeki payı önceki çeyrekteki yüzde 5,21’den yüzde 4,82’ye geriledi. Bu veri, haziran sonu itibarıyla araştırmaya katılan kurumların kredilerini kapsıyor. Trepp’in eylül ayına ait ofis kredisi verisiyle kapsam ve tarih farklı olduğundan doğrudan karşılaştırılamaz.

Vade yoğunlaşmasının etkisi, refinansman koşullarına ve gerçekleşen işlemlere bağlı olacak. Vadesi dolacak kredi tutarları tek başına sorunlu satışların artacağını veya işlem fiyatlarının nasıl değişeceğini göstermiyor.