230 bin konutluk arz planı orta ölçekli inşaat şirketlerinde ihale beklentisini artırdı

Hükümetin 13 Ağustos'ta açıkladığı konut arzı paketinin ardından, orta ölçekli inşaat şirketleri ile yapı malzemesi sektöründeki ihale ve sevkiyat görünümündeki değişim, borsa çevrelerinin gündemine oturdu. Başkent bölgesinde ek konut arzı, inşaata başlama sürecinin kısaltılması ve proje finansmanı ('PF') düzenlemelerindeki erteleme bir araya gelince, gelirlerinde konut payı yüksek olan orta ölçekli inşaat şirketlerinin bu değişimden daha doğrudan etkilenebileceği değerlendiriliyor.

Hükümet, 13'ünde (yerel saatle) başkent bölgesinde 230 binin üzerinde konutun ek olarak arz edileceği 'Kira ve Satış Piyasasını İstikrara Kavuşturmak İçin Hızlı Konut Arzı Planı'nı açıkladı. Planda yeni arsaların ek olarak belirlenmesinin yanı sıra, arsa ilanından inşaata başlamaya kadar geçen sürenin mevcut 68 aydan 37 aya indirilmesi de yer aldı.

Pakette taşınma kredisi düzenlemelerinin gevşetilmesi, kentsel dönüşüm projelerinde onay oranı şartının hafifletilmesi ve konut projelerinde 'PF' özkaynak oranı düzenlemesinin ertelenmesi de yer aldı. Hükümet, özel sektöre yönelik desteği de arz hızını artıracak bir araç olarak sundu.

'PF' (proje finansmanı), bir projenin gelecekteki nakit akışını teminat göstererek fon sağlanan bir finansman yöntemi. Gayrimenkul geliştirme projelerinde arsa temini, izin süreçleri ve inşaata başlama öncesindeki aşamalarda finansman yükü arttığından, faiz oranı ve özkaynak oranı düzenlemeleri projenin ilerleme hızını doğrudan etkileyebiliyor.

Shin Dong-hyun (신동현) Hyundai Motor Securities (현대차증권) analisti, "toplam arz miktarının artmasıyla inşaat şirketlerinin toplam ihale hacmi de büyüyecek" dedi ve "borsa bu planın olumlu etkisini kısa sürede görebilir" diye ekledi. Bu değerlendirme, piyasanın önce konut fiyatından çok inşaat şirketlerinin projelere katılımı ve ihale büyüklüğünü yorumlayabileceği anlamına geliyor.

NH Investment & Securities (NH투자증권) analisti Lee Eun-sang (이은상) da "kamu ve özel sektörde inşaata başlamayı artırmaya yönelik kapsamlı bir destek paketi sunulması ve PF düzenlemelerinin gevşetilmesi gibi somut finansman desteklerinin eşzamanlı devreye alınması olumlu" değerlendirmesinde bulundu. Shinhan Investment Corp (신한투자증권) analisti Kim Sun-mi (김선미) ise "hükümetin inşaata başlamayı artırma konusundaki güçlü iradesi inşaat sektörü için olumlu" ifadesini kullandı.

Borsa çevrelerinin büyük inşaat şirketlerinden çok orta ölçekli şirketleri öne çıkarmasının arkasında iş yapısı yatıyor. Orta ölçekli inşaat şirketlerinde konut biriminin gelir içindeki payı görece yüksek ve 'PF' faiz oranındaki iyileşmenin etkisinin büyük şirketlere kıyasla daha belirgin olabileceği belirtiliyor.

Kamu öncülüğündeki arz artışı da orta ölçekli inşaat şirketleri için bir katılım fırsatı olarak yorumlandı. Geçen yıldan bu yana Korea Land & Housing Corporation (LH) ile yürütülen özel sektör katılımlı projelerde, enflasyonu sözleşme tutarına bağlayan artış (eskalasyon) maddelerinin onaylandığı vakaların artmasıyla, inşaat şirketlerinin normal kâr marjı bekleyebilir hale geldiği değerlendiriliyor.

Shin, "genel özel sektör taahhüt projelerine benzer düzeyde bir kârlılık sağlandığı sürece, kamu konut projeleri inşaat şirketleri için cazip bir fırsat" dedi ve "özellikle orta ölçekli inşaat şirketleri, küçük ve orta büyüklükteki projelerde ana yüklenici, büyük ölçekli projelerde ise alt yüklenici rolünü üstlenebildiği için kamu konut projelerinden en büyük faydayı görmesi bekleniyor" diye konuştu.

Ancak kamu konut projelerinin kârlılığı, ihale yapısına ve inşaat maliyetinin sözleşmeye nasıl yansıtıldığına göre değişebiliyor. Enflasyon artışının sözleşmeye yeterince yansıtılmaması durumunda, inşaata başlama hacmindeki artışın doğrudan kâr iyileşmesine dönüşmesi zorlaşıyor; bu da sektörün ortak endişesi olarak öne çıkıyor.

Yapı malzemesi sektörü de gündeme geldi. Kim, "inşaata başlama hacmindeki artış, proje bölgesi ve büyüklüğünden bağımsız olarak PHC kazık ve çimento sevkiyatındaki artışla doğrudan bağlantılı" öngörüsünde bulundu.

'PHC kazığı', bina temel inşaatında kullanılan yüksek dayanımlı beton kazık türü. Konut inşaatı arttıkça temel çalışması aşamasında önce PHC kazığı talebi hareketlenir, ardından iskelet imalatı sürecinde çimento sevkiyatı bunu takip eder.

Kim, çimento şirketleri için "temel maliyet kalemlerindeki artış baskısı yükseldiği için sevkiyat hacminin toparlanması acil hale geldi" dedi ve "2026 yılında sevkiyat hacminde hafif bir iyileşme görülse de, başkent bölgesindeki konut inşaatının artmasıyla 2027'den itibaren sevkiyat hacminde belirgin bir toparlanma beklentisi oluşabilir" diye ekledi.

Yayın organımız daha önce, 8·13 konut paketinin, konut fiyatlarından önce inşaat ihaleleri ve ilgili sektörlerin performansını etkileyebileceğine dair bir değerlendirmeyi aktarmıştı. Borsa çevrelerinin bu son yorumu da aynı çizgide, orta ölçekli inşaat şirketleri ile yapı malzemesi sektörünün iş fırsatlarını ayrıca ele alıyor.

Fiili inşaata başlama ve teslim aşamasına kadar izin, tazminat ve arsa düzenleme süreçleri henüz tamamlanmadı. Planın inşaat ihalelerine ve yapı malzemesi sevkiyatına ne ölçüde yansıyacağı, ayrıntılı proje takvimi ve ihale yapısı netleştikten sonra değerlendirilebilir.