4 yıllık zirve: ABD'de yeni ev ilanları arttı, satışlar geriledi

ABD'de yeni konut ilanları son dört yılın en yüksek seviyesine çıkarken, fiilen sözleşmeye dönüşen satışlarda düşüş kaydedildi. 30 Ağustos'ta sona eren dört haftalık dönemde yeni ilanlar haftalık bazda yüzde 2,1 artarak 2022 Ağustos'undan bu yana en yüksek seviyeye ulaştı; yıllık artış ise yüzde 8 oldu. Buna karşılık satış sözleşmesi imzalanan ama işlemi henüz tamamlanmamış evleri gösteren 'bekleyen satışlar' (pending home sales) aynı dönemde yüzde 0,1 azalarak Şubat ayından bu yana en düşük düzeye indi; yıllık bazda ise yüzde 2,5 geriledi. Yani piyasada arz artarken, sözleşme sayısı tam tersi yönde hareket etti.

Emlak şirketi Redfin(RDFN), 30 Ağustos tarihli haftalık konut piyasası raporunda bu verileri paylaştı. Rapora göre toplam aktif ilan sayısı (active listings) haftalık yüzde 0,4 artışla yaklaşık 1,51 milyona ulaştı. Mevcut stokun ne kadar sürede tükeneceğini gösteren 'aylık arz' (months of supply) rakamı 3,7 aydan 4 aya çıkarak, piyasanın dengede sayıldığı 4-5 aylık aralığa yaklaştı.

Bekleyen satışlar, alıcı ve satıcının anlaştığı ama kapanışın henüz gerçekleşmediği işlemleri sayan bir gösterge olduğu için, gerçek satışların öncü sinyali olarak izleniyor. Yeni ilanlar ne kadar artarsa artsın, bu rakam aynı yönde hareket etmezse piyasada 'artan arzın satışa dönüşmediği' yorumu yapılıyor.

İlan sayısındaki bu dört yıllık zirve, aslında ABD konut piyasasının uzun süredir arz sıkıntısı yaşadığının da bir göstergesi. 2022'den bu yana yüksek faizler nedeniyle mevcut ev sahipleri evlerini satışa çıkarmaktan kaçınıyordu; şimdiki artış bu eğilimde bir kırılmaya işaret ediyor.

Ortalama satış fiyatı 398 bin 632 dolara yükselerek geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 2,2 arttı. Aynı dönemde 30 yıllık sabit faizli mortgage oranı, yılın en yüksek seviyesi olan yüzde 6,66'da seyretti. İki verinin birleşimi, aylık ortalama mortgage ödemesini 2 bin 592 dolara taşıyarak konut alım gücünü tarihi düşük seviyeye indirdi.

Yaklaşık 400 bin dolarlık bir evi yüzde 6,66 faizle satın almak, 2021 başındaki yüzde 3'ün altındaki faiz oranlarıyla kıyaslandığında aylık ödemeye yaklaşık 600 dolar daha ekliyor. 30 yıllık kredi vadesi boyunca hesaplandığında ek faiz yükü 200 bin doları aşıyor.

2020-2021 döneminde yüzde 4'ün altında faizle kredi çeken mevcut ev sahipleri, taşınma anında düşük faizli kredilerini yüksek faizli bir krediyle değiştirmek zorunda kalıyor. 'Kilitlenme etkisi' (lock-in effect) olarak adlandırılan bu durum, satışı ertelemeye yönelik bir teşvik olarak işliyor ve piyasaya yeni çıkan ilan sayısını sınırlayan başlıca etken olarak gösteriliyor.

Buna rağmen ilan sayısının artması, kilitlenme etkisine karşın bazı ev sahiplerinin kaçınılmaz nedenlerle satışa yöneldiği şeklinde yorumlanıyor. Alıcı tarafında ise yükselen fiyat ve faizin aynı anda yük oluşturması nedeniyle, yeni çıkan ilanların fiilen sözleşmeye dönüşme oranı daha da düşüyor.

Uzun vadeli faizlerdeki yükselişin konut piyasasına yük bindirmesi, daha önce 30 yıllık ABD Hazine tahvili faizinin yüzde 5,31'e çıkmasıyla Bitcoin(BTC) yatırımcılarının fonlama maliyetinin de yükseldiği tabloyla aynı arka planı paylaşıyor. Hem mortgage faizleri hem de tahvil faizleri ABD Merkez Bankası'nın (Fed) para politikası duruşuna bağlı olduğundan, uzun vadeli faizler yükseldiğinde konut piyasası ve riskli varlık piyasaları aynı anda etkileniyor.

Mevcut ev sahipleri açısından yüzde 2,2'lik yıllık fiyat artışı hâlâ pozitif olsa da, bu oran enflasyonu ancak takip edebilecek düzeyde kalıyor. Varlık değerinin belirgin şekilde artmadığı bir ortamda, düşük faizli krediyi yüksek faizliyle değiştirme isteği de buna bağlı olarak azalıyor.

Redfin bu haftalık konut piyasası verilerini düzenli olarak yayımlıyor; ilan artışı ile sözleşme düşüşü arasındaki bu ayrışmanın önümüzdeki haftaki verilerde de sürüp sürmeyeceği takip edilecek.