1,35 milyon konut başlangıç hedefi, Seul'ün kentsel dönüşüm hızına bağlı

Hükümetin konut arzı planı, bir yıl sonra 'kaç konut açıklandığından' çok 'ne zaman inşaata başlandığına' odaklanıyor. 2030 yılına kadar başkent bölgesinde 1,35 milyon konutun inşaatına başlama hedefinin gerçek şantiyelere dönüşüp dönüşmediği, politikanın başarısını ölçen kriter haline geldi.

Toprak, Altyapı ve Ulaştırma Bakanlığı(국토교통부), 7 Eylül tarihli konut arzı genişletme planında, önümüzdeki 5 yıl içinde başkent bölgesinde 1,35 milyon konutun inşaatına başlanacağını, bunun 372 bin adedinin başkent bölgesindeki kamu arsalarında hızlandırılmış şekilde arz edileceğini açıkladı. Yonhap Infomax, bu planın arz hedefini ruhsat aşaması yerine inşaat başlangıcı üzerinden yönettiği için önceki arz planlarından farklı olduğunu aktardı.

İnşaat başlangıcı esas alınması, konut arzının hissedilir hızıyla doğrudan ilişkili. Ruhsat, bir projenin başlatılabilmesi için idari onay alınan aşamayken; inşaat başlangıcı, fiili yapım sürecine girilen aşama. Hükümetin, arz planını açıklamaktan çok şantiyeye girme zamanını öne çekmeye ağırlık verdiği yorumlanıyor.

Bu planın temel aracı, Kore Toprak ve Konut Kurumu'nun(LH) doğrudan yürütmesi. LH, kamu arsası projelerini doğrudan üstlenerek proje süresini kısaltıyor; eskiyen kamu binaları ve boşta kalan okul arsaları gibi alanları kullanarak şehir merkezinde arzı artırıyor. Kamunun arsa geliştirmeden arza kadar süreçlere daha güçlü müdahale ederek idari prosedürleri ve proje gecikmelerini azaltması amaçlanıyor.

Bu yıl içinde de arzı güçlendiren adımlar art arda geldi. Hükümet 29 Ocak'ta Seul'de apartman ağırlıklı 60 bin konutluk arz planını açıkladı, Mayıs ayında ise başkent bölgesinde 100 bin apartmanın erken inşaatı ile apartman dışı konut arzının genişletilmesi planını duyurdu. 13 Ağustos'ta başkent bölgesinde 230 bin+α ek arz planı sunuldu.

Bu süreç, arz miktarından çok uygulama hızını önceleyen bir yöne evrildi. Hükümet, 7 Eylül planındaki 1,35 milyon konut hedefini uygularken yeni arsalarla 100 bin konut daha eklendiğini, 2030 yılına kadar başkent bölgesinde genel konutlarda 130 bin adet inşaat başlangıcını destekleyeceğini de açıkladı. Bu yıl için başkent bölgesi kamu konutu inşaat başlangıcı hedefi 62 bin olarak belirlendi.

Tokenpost, daha önce konut arzındaki hız yarışının gerçek inşaat başlangıcı ve şantiye ilerleme hızıyla doğrulanması gerektiğini aktarmıştı. O dönemde de politika açıklamalarının inşaat malzemesi talebine ve şirket performansına yansıması için proje bazında inşaat başlangıcı ve ilerleme oranının teyit edilmesi gerektiği öne çıkan noktaydı.

7 Eylül planının uygulanma değişkeni Seul'de daha büyük. Büyük ölçekli yeni arsa bulmak zor olduğu için kentsel dönüşüm projelerine bağımlılık yüksek. Seul Belediyesi, 2031 yılına kadar 253 kentsel dönüşüm projesiyle 310 bin konutun inşaatına başlama planı yaptı.

Ancak mevcut konutların yıkımı hesaba katıldığında net artışın yaklaşık 87 bin konut olduğu tahmin ediliyor. Kentsel yeniden geliştirme ve yeniden inşa, arzı artıran bir araç olsa da süreçte mevcut konutların yıkılması ve sakinlerin taşınması kaçınılmaz. Bu süreçte kiralık konut talebi geçici olarak artarsa kısa vadeli kiralık piyasasına yük olabilir.

İnşaat maliyetlerindeki artış da kentsel dönüşüm hızını yavaşlatan etkenlerden biri olarak gösteriliyor. Proje maliyeti arttıkça kooperatif ve müteahhitlerin yükü büyüyor, katkı payı düzenlemeleri veya proje karlılığı incelemeleri uzayabiliyor. Seul Belediyesi'nin yeniden geliştirme ve yeniden inşa projelerinin karlılığını artırmak için kat alanı katsayısı gevşetilmesi, kiralık konut oranı düzenlemesi, taşınma kredisinde konut değeri oranı(LTV) gevşetilmesi gibi önerileri hükümete sunmasının arka planı bu.

Kamu kaynaklı yeniden geliştirme ve yeniden inşa projelerinde kat alanı katsayısını 3 yıl süreyle geçici olarak gevşeten Kentsel ve Yaşam Çevresi Düzenleme Yasası değişiklik tasarısı, Meclis genel kuruluna sevk edilmiş durumda. İktidar Partisi(국민의힘), kat alanı katsayısı gevşetmesinin özel sektör işletmecilerini de kapsamasını ve yasal üst sınırın 1,3 katına kadar izin verilmesini savunuyor. Demokrat Parti'nin(민주당) ise özel sektör işletmecileri için üst sınırı 1,2 kat olarak belirleyip Gangnam bölgesindeki üç ilçe ile Yongsan ilçesini gevşetme kapsamı dışında tutan bir uzlaşma önerisi sunduğu bildiriliyor.

Seul'deki arzın diğer ekseni, merkezi hükümet ile Seul Belediyesi arasındaki koordinasyon. Kentsel dönüşüm ruhsatları ve şehir planlama yetkisinin önemli bir kısmı Seul Belediyesi'nde bulunuyor. Merkezi hükümetin arz hedefinin fiili inşaat başlangıcına dönüşmesi için Seul Belediyesi ile görüşme süreci gerekiyor.

Kim Yun-deok(김윤덕) Toprak, Altyapı ve Ulaştırma Bakanı ile Oh Se-hoon(오세훈) Seul Büyükşehir Belediye Başkanı iki kez bir araya gelip arz planlarını görüştü, ancak net bir sonuç çıkmadı. Bakanlık, Seul Belediyesi'nin önerdiği Tancheon Su Arıtma Merkezi arsasını değerlendiriyor. Merkezi hükümetin arz hedefi ile Seul Belediyesi'nin ruhsat ve şehir planlama yetkisinin birlikte hareket etmesi gerçek proje hızını belirleyecek yapı.

İnşaat Sanayi Araştırma Enstitüsü(건설산업연구원), yakın tarihli bir raporunda 'Son 5 yılda başkent bölgesi konut inşaat başlangıçlarının yüzde 83,4'ünü özel sektör üstlendiği için arz hedefinin gerçekleşmesi özel konut piyasasının toparlanmasıyla doğrudan bağlantılı' dedi ve 'kamu arsalarında yalnızca idari prosedürün kısaltılması değil, tazminat, taşınma, yıkım gibi sahadaki darboğazların da çözülmesi gerekiyor' diye ekledi. Bu açıklama, yalnızca kamu arsası prosedürünün kısaltılmasıyla 1,35 milyon konut inşaat başlangıcı hedefine ulaşmanın zor olduğu, özel sektör kentsel dönüşümü ve sahadaki darboğazların çözülmesinin birlikte ilerlemesi gerektiği anlamına geliyor.

Hükümetin arz hız yarışı, yalnızca inşaat başlangıcı hedefi belirlemekle bitmiyor. Kamu arsası prosedürünün kısaltılması, kentsel dönüşüm ruhsatları, taşınma ve yıkım, özel sektör proje karlılığının desteklenmesi birlikte hareket ettiğinde 1,35 milyon konut hedefi gerçek şantiyelere dönüşebilir.