ABD 10 yıllık tahvil getirisi %5,18'e çıktı: Müstakil konut kira getirisiyle fark 0,38 puan

ABD'nin 10 yıllık Hazine tahvili getirisi %5,18'e çıkarak maliyetler hesaba katıldığında %4,8 olan müstakil konut kira getirisini 0,38 puan aştı. Böylece kiralık konutlar yerine tahvillerin nakit akışı getirisi daha yüksek hale geldi ve 'negatif konut spread'i ortaya çıktı.

ABD Hazine Bakanlığı, 23'ünde 10 yıllık tahvil getirisinin %5,11 olduğunu, 24'ünde ise %5,18'e yükseldiğini açıkladı.

Söz konusu getiri, Temmuz 2007'den bu yana görülen en yüksek seviye olarak belirtildi.

'Negatif konut spread'i, görece düşük riskli ABD tahvili getirisinin kiralık konut işletme getirisini aşması anlamına geliyor. Kiralık konutlarda boş kalma, bakım, vergi ve yönetim giderleri bulunurken tahvillerin işletme maliyetleri görece daha düşük.

Gayrimenkul veri şirketinin CEO'su Nick Gerli(Nick Gerli), ilgili grafiği paylaşarak “Gayrimenkulü nakit akışı amacıyla elde tutmak, tahvillere kıyasla fırsat maliyeti yaratıyor” dedi. Hesaplamaya göre tahvil getirisi %5,1'i aştığında, müstakil konut kiralarının %4,8'lik kapitalizasyon oranını geçiyor.

Kapitalizasyon oranı, yıllık net işletme gelirinin gayrimenkul fiyatına oranıdır. Bu karşılaştırmada kullanılan %4,8, giderlerin %45 olduğu varsayılan müstakil konut kirasının maliyetler hesaba katılmış getirisini ifade ediyor.

Bu nedenle kira gelirinin tamamının yatırımcıya kâr olarak kaldığı anlamına gelmiyor. Kiraya verenler işletme giderleri, vergiler ve boş kalma riskini üstleniyor. Gerçek getiri gayrimenkule göre değişebilir.

Tahviller ile kiralık konutların getirileri de farklı şekilde hareket ediyor. Bireysel kiraya verenler bakım masraflarının düşük ve kiralamanın istikrarlı olduğu dönemlerde çift haneli getiri elde edebilir. Ancak beklenmeyen giderler veya boş kalma yaşanması, sonraki yıl zarara yol açabilir.

Bu nedenle yalnızca %4,8 ile %5,18'i karşılaştırarak genel yatırım performansını değerlendirmek mümkün değil. Gayrimenkul fiyatındaki değişimler, vergiler ve finansman maliyetleri bu nakit akışı karşılaştırmasına dahil edilmedi.

ABD Merkez Bankası (Fed), 16'sında politika faizini 0,25 puan artırarak federal fon oranı hedef aralığını %3,75-%4,00 seviyesine çekti. Fed'in eylül ayı projeksiyonunda 2026 sonu federal fon oranı medyanı %4,1 olarak gösterildi.

Fed'in faiz karar metninde enflasyonun hâlâ yüksek seviyede olduğu belirtildi. Politika faizi ve uzun vadeli tahvil getirileri yüksek kalırsa tahvil faiz getirileri ile kiralık konutların net getirileri arasındaki karşılaştırma da devam edebilir.

ABD'de uzun vadeli faizlerin yükselmesi, hisse senetleri ve gayrimenkul gibi uzun vadeli nakit akışı varlıklarının iskonto oranını da etkileyebilir. Daha önce ABD'nin 10 yıllık tahvil faizinin %4,8 civarında mali baskı ve artan tahvil arzının etkisiyle karşılaşabileceği yönünde analizler de gündeme gelmişti.

ABD'de uzun vadeli faizler, yerel yatırımcılar açısından dolar varlıkları ile riskli varlıkların göreli cazibesini değerlendirmede kullanılan göstergelerden biri. Ancak bu karşılaştırma, ABD kiralık konutlarının nakit akışı ile ABD tahvillerinin vadeye kadar getirisini temel alıyor ve yerel gayrimenkul piyasasının getirilerini doğrudan açıklamıyor.

Yüksek faiz ortamı devam ederken tahviller ile kiralık konutlar arasındaki getiri farkının korunup korunmayacağı; gelecekteki tahvil getirilerine, kira seviyelerine, boşluk oranlarına ve işletme maliyetlerindeki değişimlere bağlı olacak.