Fannie Mae: ABD’de 30 yıllık mortgage faizi 2027’de ortalama %7,5 olabilir

ABD’de 30 yıllık sabit mortgage faizinin %7’nin üzerinde kalması bekleniyor. Fannie Mae, faizin 2027’de yıllık ortalama %7,5’e ulaşabileceğini öngörürken Mortgage Bankers Association (MBA) da %7’nin üzerindeki seviyelerin sürebileceğini tahmin ediyor.

CNBC, iki kurumun tahminlerini 26’sında yayımladığı haberinde aktardı. Açıklanan oranlar gerçekleşmiş veriler değil, ileriye dönük tahminler.

Konut ekonomistleri arasında “%7’li seviyeler yeni normal” ifadesi yaygınlaşıyor. National Association of Realtors (NAR) baş ekonomisti Lawrence Yun ve National Association of Home Builders (NAHB) baş ekonomisti Robert Dietz’in kamuya açık açıklamalarında da benzer ifadeler yer aldı. Bu görüşün arkasında, 2022 öncesindeki %3-%4 aralığındaki mortgage faizlerine dönmenin yakın zamanda zor olacağı düşüncesi bulunuyor.

Mortgage faizleri, ABD’nin 10 yıllık Hazine tahvili getirisiyle yakından ilişkili. 30 yıl vadeli krediler çoğu zaman vade dolmadan kapatıldığı veya yeniden finanse edildiği için uzun vadeli tahvil getirileri kredi faizleri için gösterge kabul ediliyor. Enflasyon yüksek olduğunda yatırımcılar, paralarını uzun süre bağlamanın karşılığında daha yüksek tahvil getirisi talep ediyor. Uzun vadeli tahvil getirileri yükseldiğinde mortgage faizleri de yukarı yönlü baskı görüyor.

Federal Reserve’ün (Fed) tercih ettiği PCE enflasyon endeksine göre enflasyon, Şubat 2021’den bu yana merkez bankasının %2’lik hedefinin altına inmedi. Enflasyonun yüksek seyri uzadıkça uzun vadeli tahvil getirilerinin düşmesi de zorlaşıyor.

Finansman arayan alanların çoğalması da faizleri etkiliyor. Cotality baş ekonomisti Selma Hepp, hükümetin yüksek tutarlı borçlanması ile yapay zekâ patlamasının getirdiği veri merkezi ve enerji altyapısı yatırımlarının fon talebini artırarak uzun vadeli faizler üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturduğunu söyledi. Hepp, “2010’larda yatırım fırsatlarından daha fazla sermayenin bulunduğu bir dünyadaydık; şimdi sermaye için rekabetin yoğun olduğu bir dünyaya geçtik” dedi. Bu değerlendirme, düşük enflasyonun, yüksek tasarrufların ve zayıf sermaye talebinin faizleri baskıladığı 2010’lar koşullarının bugünü anlamak için uygun bir ölçüt olmayabileceğine işaret ediyor.

Mortgage tahvillerini satın alan kurumların değişen tutumu da etkili. Facet Baş Yatırım Sorumlusu Tom Graff, 2022-2023’te faizlerin sert yükselmesiyle tahvil portföylerinde büyük değer kayıpları yaşayan bankaların mortgage’a dayalı menkul kıymetleri tutma konusunda daha temkinli davrandığını açıkladı. Silicon Valley Bank ve First Republic Bank’ın iflaslarının ardından düzenleyici kurumların bankaların tahvil varlıklarını daha yakından izlediğini de belirtti. Faiz yükseldiğinde tahvil fiyatlarının düşmesi bankalar üzerindeki yükü artırıyor.

Fed’in rolü de pandemi dönemindekinden farklı. Fed o dönemde tahvil ve mortgage’a dayalı menkul kıymetleri büyük miktarlarda satın alarak uzun vadeli faizleri düşürmüş, mortgage faizleri de tarihi düşük seviyelere inmişti. TD Bank konut kredileri yöneticisi Steve Kaminski, Fed’in mortgage’a dayalı menkul kıymet alımlarını durdurduğunu belirterek “Mortgage faizlerinin en azından gelecek bir yıl boyunca yüksek kalması muhtemel” dedi. Bu sözler, Fed’in önceki dönemdeki alımlarının faizleri aşağı çeken etkisinin artık bulunmadığına dikkat çekiyor.

Faizlerin düşmesi için gereken koşullar da gündeme geldi. Hepp, mortgage faizlerinin yaklaşık %6’ya dönmesi için enflasyonun veya ekonominin yavaşlaması ya da hükümetin borçlanma yükünün hafiflemesi gibi gelişmelerden bazılarının yaşanması gerektiğini söyledi. Kaminski de faizlerin %7’nin altına inmesi için enflasyonla Hazine tahvili getirilerinin birlikte düşmesi gerektiğini belirtti. Ekonominin zayıflaması yatırımcıları güvenli liman olarak görülen Hazine tahvillerine yöneltirse tahvil getirileri, dolayısıyla mortgage faizleri gerileyebilir.

Hepp ise %7’yi “yeni normal” diye adlandırmayı tercih etmediğini söyledi; bu seviyenin kalıcı olacağına dair bir kural bulunmadığını belirtti. Bununla birlikte, “%3 ve %4 faizli mortgage’ları yaygınlaştıran finansal koşullara geri dönmeyi beklememek gerektiğini düşünüyorum” dedi. Bu değerlendirme, faizlerde büyük bir düşüşü beklemenin belirsizlik taşıdığını vurguluyor.

Mevcut faiz seviyesi ile 2027 tahminlerini birbirinden ayırmak gerekiyor. TokenPost’un daha önce aktardığı üzere, Freddie Mac 1 Ekim itibarıyla 30 yıl vadeli sabit mortgage faizini %7,28 olarak ölçtü; bu oran MBA’nın sözleşme faizleriyle doğrudan karşılaştırılamaz. Haftalık gerçekleşmiş faiz verileri ile kurumların geleceğe yönelik tahminleri farklı yöntemlere dayanıyor ve farklı nitelik taşıyor.

30 yıl vadeli sabit mortgage, faiz oranının kredi süresi boyunca sabit kaldığı konut kredisidir.