ABD’li mortgage sahiplerinin net konut varlığı 17,9 trilyon dolara ulaştı, kullanım sınırlı kaldı

ABD’de mortgage sahibi hanehalklarının net konut varlığı, 2026’nın ikinci çeyreğinde 17,9 trilyon dolarla (yaklaşık 24.219 katrilyon won) tüm zamanların en yüksek seviyesine yaklaştı. Ancak yüksek faizler ve mevcut mortgage oranlarının düşük olması, hanehalklarının bu varlığı kredi veya tüketim amacıyla aktif biçimde kullanmasını sınırladı.

Toplam net konut varlığının 11,5 trilyon dolarlık (yaklaşık 15.560 katrilyon won) bölümü, konut sahiplerinin ek kredi çekebileceği kullanılabilir konut özsermayesinden oluştu. Cotality verilerine göre mortgage sahibi başına ortalama konut varlığı, önceki çeyreğe göre 6.000 dolar artarak 310.000 dolara (yaklaşık 419,43 milyon won) yükseldi.

Kullanılabilir konut özsermayesi, kredi kuruluşlarının talep ettiği teminat payı bırakıldıktan sonra konut sahibinin ek olarak borçlanabileceği tutarı ifade ediyor. Bu kaynak, ikinci derece mortgage kredileri veya konut teminatlı kredi limitleri (HELOC) aracılığıyla kullanılabiliyor.

Buna karşın 2026’nın ikinci çeyreğinde yeni ikinci derece mortgage kredileri ve HELOC kullandırım tutarı, önceki çeyreğe göre yalnızca yaklaşık yüzde 20 arttı. Bu tutarın toplam kullanılabilir konut özsermayesindeki payı da yüzde 0,1’in altında kaldı.

Cotality başekonomisti Tom Malone (Thom Malone), “En fazla konut varlığına sahip borçluların bunu kullanma ihtimali daha düşük” dedi. Malone, bu kişilerin düşük mortgage faizlerine ve istikrarlı nakit akışına sahip olduğunu, ayrıca taşınmak için daha az nedenleri bulunduğunu belirtti. Bu durum, yüksek konut varlığına sahip borçluların mevcut kredi koşullarını koruyarak ek borçlanmadan kaçınabildiğini gösteriyor.

ABD konut piyasasında görülen ‘faiz sabitleme’ etkisi de hanehalklarının varlıklarını kullanmasını sınırladı. Kovid-19 pandemisinin ilk dönemlerinde konut satın alan veya kredi kullanan borçlular, bugün geçerli olan oranlardan çok daha düşük faizlerden yararlanıyor.

Bu dönemde düşük faizle kredi kullanan hanehalklarının aylık anapara ve faiz ödemeleri görece düşük kaldı. Bu nedenle konut tadilatı veya çocukların eğitim giderleri gibi harcamalar mevcut nakit akışıyla karşılanabiliyor. Daha yüksek faizli ikinci derece kredi kullanma teşviki de azalıyor.

Bölgeler arasında da belirgin farklar görüldü. Hawaii ve Kaliforniya’da ortalama konut varlığı 600.000 doların (yaklaşık 811,8 milyon won) üzerine çıkarken, Massachusetts’te 400.000 doları (yaklaşık 541,2 milyon won) aştı.

Louisiana, Oklahoma ve Iowa’da ise ortalama konut varlığı 100.000 dolar seviyesinde kaldı. Konut varlığının zaten yüksek olduğu bölgelerde fiyat artışlarının daha büyük olması, bölgeler arasındaki farkın genişlemesine yol açtı.

Bazı bölgelerde konut değerlerinin gerilemesiyle varlıklar da azaldı. Teksas, Minnesota, Colorado, Maryland ve Washington DC bu bölgeler arasında yer aldı.

Mortgage borç bakiyesinin konut değerini aştığı ‘negatif özsermaye’ durumundaki kredilerin oranı yüzde 2,1 ile düşük seviyesini korudu. ABD hanehalklarının konut varlığı güçlü kalırken, bunun fiilen nakde çevrilip çevrilemeyeceği mevcut kredi faizlerine, ek borçlanma maliyetlerine ve bölgesel konut piyasası koşullarına bağlı olmaya devam ediyor.