1,1 milyon konut stokuna karşın ABD satışları yüzde 2,4 azaldı

ABD konut piyasasında stoklar 2019'dan bu yana en yüksek seviyelerine ulaştı, ancak satışlarda beklenen toparlanma gerçekleşmedi. Envanterin artmasına rağmen yüzde 6'nın ortalarına yerleşen 'ipotek faizleri' alıcıların ödeme yükünü ağırlaştırdı; bu da fiyat ve satış verilerinin birbirinden ayrışmasına yol açtı.

18'inde (yerel saatle) Realtor.com'a göre, ABD'de konut stoku beş hafta üst üste 1,1 milyon adedin üzerinde seyretti. Bu, Kasım 2019'dan bu yana görülen en uzun seri. Aynı haftada yeni ilanlar geçen yıla göre yüzde 1,6 artarken, satış fiyatı talepleri yüzde 2,5 geriledi.

Haziran ayı aylık stok verisi 1.102.615 birim olarak açıklandı; bu rakam bir önceki aya göre yüzde 4,1, geçen yıla göre yüzde 1,9 arttı. Ancak 2017-2019 dönemindeki olağan seviyelerle karşılaştırıldığında yüzde 11,3 daha düşük kaldı; yani pandemi öncesi seviye tam olarak geri kazanılmadı.

Stokun 1,1 milyonu aşması tek başına ABD'de konut arzının normalleştiği anlamına gelmiyor. Mutlak envanter artmış olsa da geçmiş dönem ölçütleriyle arasındaki fark kapanmadı, bölgeler arasındaki artış hızı da farklılaştı.

Veri sağlayıcıya göre stok büyüklüğü de değişkenlik gösteriyor. Redfin, haziran ayı için ülke genelinde 1.496.490 ilan tespit etti. Aynı raporda 'stok tükenme süresi' 3,7 ay, medyan satış fiyatı ise 408.776 dolar olarak yer aldı.

Kurumlar arasındaki farkın nedeni, kapsam ve ölçütlerin birbirinden farklı olması. Realtor.com güncel olarak piyasada listelenen ilanları ve talep edilen fiyatları esas alırken, Redfin satışa uygun konutları daha geniş kapsamda değerlendiriyor. Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) ise ikinci el konut piyasasındaki satılmamış stoku ölçüt alıyor.

Fiyat göstergeleri de birbirinden ayrıştı. Realtor.com'un haziran ayı için açıkladığı medyan 'talep fiyatı', geçen yıla göre yüzde 2,5 düşüşle 430.000 dolara geriledi. Buna karşılık NAR'ın ikinci el konutlarda ölçtüğü medyan satış fiyatı yüzde 1,8 artışla 440.600 dolara yükseldi.

Talep edilen fiyat, satıcının piyasaya sunduğu rakamı; satış fiyatı ise fiilen gerçekleşen işlem tutarını ifade ediyor. İki göstergedeki fark, stok artışının doğrudan satış fiyatlarında düşüşe yansımadığını gösteriyor.

İşlem hacmi ise geriledi. NAR, haziranda ikinci el konut satışlarının bir önceki aya göre yüzde 2,4 azalarak mevsimsel olarak düzeltilmiş yıllık bazda 4,09 milyona indiğini açıkladı. Satılmamış stok 1,56 milyon konut olarak kaydedilirken, mevcut satış hızına göre arz süresi 4,6 ay olarak hesaplandı.

Temmuzda da satışlardaki durgunluk sürdü. NAR verilerine göre ikinci el konut satışları bir önceki aya kıyasla yüzde 1,7 azalarak yıllık bazda 4,06 milyon seviyesine geriledi. Medyan satış fiyatı ise 434.100 dolar olarak açıklandı.

Faiz yükü, stok artışının talep toparlanmasına dönüşmesini engelledi. Redfin'in haziran ayı için hesapladığı 30 yıllık sabit ipotek faizi ortalaması yüzde 6,49 oldu. Freddie Mac ise 16'sında (yerel saatle) aynı faiz oranını yüzde 6,55 olarak açıkladı. NAR'ın temmuz satış verilerine yansıyan faiz oranı ise yüzde 6,69'du.

Bölgeler arasında da belirgin farklar görüldü. Haziran stoku kuzeydoğuda yüzde 8,5, orta batıda yüzde 7,3 artarken güneyde yüzde 0,1 azaldı, batıda ise sadece yüzde 0,3 yükseldi. Medyan talep fiyatı batıda yüzde 4,0, güneyde yüzde 2,5, kuzeydoğuda yüzde 1,0 düşerken orta batıda geçen yılla aynı seviyede kaldı.

NAR Baş Ekonomisti Lawrence Yun, "Aylık konut satışlarındaki iniş çıkışlar, ipotek faizindeki küçük değişimlerin bile alıcıların barınma maliyetine karşı ne kadar hassas olduğunu gösteriyor" yorumunu yaptı. Yun'a göre stok istikrarlı şekilde artmazsa fiyat baskısı yeniden güçlenebilir.

ABD konut piyasası ve ipotek faizleri, tüketim koşulları ile uzun vadeli faiz eğilimlerini ölçmek için izlenen makro göstergeler arasında yer alıyor. TokenPost daha önce ABD'de ipotek faizlerindeki yükseliş ve kredi başvurularındaki azalışı aktarmıştı. Konut stokundaki artış ile riskli varlık fiyatları arasında doğrudan bir bağlantı şu an için doğrulanmış değil.