3 milyar mı 5 milyar won mu? Konut kredisi eşiği banka sermayesini zorluyor

Banka sektörü, yüksek fiyatlı konutlara yönelik konut kredilerinde risk ağırlığı hesaplama ölçütünü yeniden gözden geçiriyor. Finansal düzenleyiciler yüksek tutarlı ve yüksek DSR'li, yüksek fiyatlı ve yüksek LTV'li konut kredilerine daha yüksek risk ağırlığı uygulama kararı aldı ancak 'yüksek fiyatlı konut' tanımına giren tutar eşiği henüz belirlenmedi.

Yonhap Infomax, 20'sinde (yerel saatle) bir ticari bankanın risk yönetimi biriminin, yüksek tutarlı-yüksek DSR'li ve yüksek fiyatlı-yüksek LTV'li konut kredilerine mevcut orandan daha yüksek risk ağırlığı uygulayan bir simülasyon yürüttüğünü aktardı. Bankalar, yüksek fiyatlı konut eşiğini 3 milyar won, 4 milyar won ve 5 milyar won gibi farklı seviyelere bölerek sermaye oranına etkisini hesaplıyor.

Tartışmanın odağında eşik seviyesi var. Yüksek fiyatlı konutun yasal ve politika bazlı tanımı düzenlemeden düzenlemeye değişiyor. Kapsamlı emlak vergisinde esas alınan kamu değeri ölçütü 1,2 milyar wondan 1,4 milyar wona yükseltilecek; kredi düzenlemelerinde ise 1,5 milyar won ve 2,5 milyar won eşik olarak kullanılıyor.

Banka sektörü, hangi eşiğin uygulanacağına göre kapsam dahilindeki kredi bakiyesinin trilyonlarca won farklılaşabileceğini değerlendiriyor. Yüksek fiyatlı konut eşiği düştükçe daha fazla konut kredisi yüksek riskli sınıfa giriyor, bu da risk ağırlıklı varlıkların artması anlamına geliyor.

Finansal düzenleyiciler yüksek riskli konut kredisi türlerini genişletme ve risk ağırlığını yükseltme yönünde çalışıyor. Finansal Hizmetler Komisyonu (FSC), 13'ünde (yerel saatle) yayımladığı 'Emlak Piyasasında İstikrar İçin Kapsamlı Finansal Önlemler' başlıklı bilgilendirme materyalinde, yüksek riskli konut kredisi türlerinin genişletilmesini ve hane halkı sektörü sistemik risk tampon sermayesinin devreye alınmasını Ocak 2027'de yürürlüğe girecek görevler arasında sıraladı.

FSC'nin materyalinde LTV oranının düzenlemeye tabi bölgelerde yüzde 40, düzenlemeye tabi olmayan bölgelerde yüzde 70 düzeyinde; DSR oranının ise bankacılık sektöründe yüzde 40, ikinci kademe finans kuruluşlarında yüzde 50 düzeyinde korunacağı bilgisi de yer aldı. Yönelim, konut arzına yönelik kredilerde kısmi gevşemeye giderken hane halkı borcu yönetim mekanizmalarını korumak yönünde.

Risk ağırlığı, bankaların elinde bulundurduğu varlıkların risk düzeyini sermaye düzenlemesine yansıtan bir ölçüt. Risk ağırlığı yükseldiğinde aynı kredi bakiyesi için risk ağırlıklı varlık büyüklüğü artıyor, bu da çekirdek sermaye oranı (CET1) üzerinde baskı yaratıyor.

TokenPost daha önce Basel III'ün son aşamasına ilişkin tartışmalarda risk ağırlıklı varlık hesaplama yönteminin banka sermaye yükünü belirleyebileceğini aktarmıştı. Risk ağırlığı ayarlaması, tampon sermaye uygulamasında olduğu gibi gerekli sermaye oranını yükseltme şeklinde değil, risk ağırlıklı varlığın kendisini büyüterek sermaye oranını düşürme şeklinde işliyor.

Bu tartışmanın banka sektörü için daha hassas olmasının nedeni, mevcut kredilere de uygulanabilecek olması. Bu yılın Ocak ayında yürürlüğe giren bankacılık sektörü konut kredisi risk ağırlığı taban seviyesi yükseltmesi yalnızca yeni kredilere uygulanmıştı. Buna karşılık yüksek riskli konut kredisi risk ağırlığı genişletmesinin mevcut bakiyeleri de kapsayabileceği konuşuluyor.

Yonhap Infomax, KB Kookmin Bankası ve Shinhan Bankası'nın yarı yıllık raporlarına dayanarak, iki bankanın LTV oranı yüzde 80'i aşan konut amaçlı gayrimenkul teminatlı kredilerinin tek başına yaklaşık 11 trilyon won düzeyinde olduğunu aktardı. Geçmişte yüzde 60-70 LTV oranıyla kullandırılan Gangnam'ın üç ilçesi ve Yongsan bölgesindeki konut kredilerinin risk ağırlıklı varlık artışına yol açabileceği yönündeki banka sektörü endişesi de aynı bağlamda değerlendiriliyor.

Banka sektörü hissedar getirisi kapasitesini de hesaba katıyor. Dolar-won kurundaki düşüş döviz cinsi risk ağırlıklı varlık yükünü azaltan bir etki yarattı, ancak yüksek riskli konut kredisi risk ağırlığı yükselirse bu etki dengelenebilir.

Yonhap Infomax, dolar-won kuru 10 won düştüğünde büyük finans holdinglerinin çekirdek sermaye oranının yaklaşık 1-3 baz puan iyileştiğini aktardı. Banka sektörü, kur düşüşünün yarattığı sermaye alanının düzenleme kaynaklı yük artışını ne ölçüde karşılayabileceğini de izliyor.

Bir banka sektörü yetkilisi Yonhap Infomax'a "kurun sağladığı hareket alanı yüksek riskli konut kredisi risk ağırlığının yükseltilmesiyle dengelenirse, hisse geri alımı-itfası ve temettü planları da değişmek zorunda kalacaktır" dedi. Bu açıklama, eşiğin 3 milyar won mu yoksa 5 milyar won mu olacağına göre kredi bakiyesi, sermaye oranı ve hissedar getirisi hesaplarının aynı anda değişeceği anlamına geliyor.

Banka sektöründeki sermaye yükü tartışması, emlak finansmanının genelindeki sermaye dağılımı sorunuyla da bağlantılı. TokenPost daha önce proje finansmanı (PF) desteğinin genişletilmesi sürecinde risk ağırlığı ve yeni kredi artışının banka sermaye yönetimine yük getirebileceğini bildirmişti.

Finansal düzenleyiciler, ayrıntılı uygulama ölçütlerini banka sektörüyle istişare ve sermaye oranı etki analizinin ardından kesinleştirecek. Yüksek fiyatlı konut eşiği ve LTV aralıklarına göre uygulama yöntemi belirlenmeden banka bazında sermaye yükü büyüklüğü de hesaplanamayacak.