Yüzde 9,1: Gangnam'ın Seul konut payı ağustosta tek haneye indi

Seul'de satılan dairelerde Gangnam, Seocho ve Songpa'dan oluşan 'Gangnam 3 bölgesi'nin payı ağustos ayında yüzde 9,1'e geriledi. Vergi düzenlemesi belirsizliği ile kredi kısıtlamalarının üst üste binmesi, yüksek fiyatlı konutların yoğun olduğu bu üç bölgedeki alım satımı ilk sırada soğuttu.

Kore Ulaştırma ve Altyapı Bakanlığı'nın gerçek satış verilerini analiz eden Woori Bankası Emlak Araştırma Laboratuvarı Başkanı Ham Young-jin(함영진), 7'sinde ağustos ayında Seul'de toplam 2.322 daire satışı gerçekleştiğini ve bunların yüzde 9,1'ini Gangnam 3 bölgesinin oluşturduğunu açıkladı.

Gangnam 3 bölgesinin payı bu yıl ocak ayında yüzde 12,9 iken nisanda yüzde 15,2'ye, mayısta yüzde 16,1'e kadar yükselmişti. Ancak vergi reformu tartışmaları ve kredi kısıtlaması baskısı büyüdükçe pay ağustosta tek haneye indi.

Gangnam bölgesi Seul içinde yüksek fiyatlı konut yoğunluğu en fazla olan yerlerden biri olarak öne çıkıyor. Vergi yükü ve finansman koşullarındaki değişim büyüdükçe alıcı ve satıcıların fiyatı yeniden hesaplaması için geçen süre de uzuyor.

Ham Young-jin(함영진), “Gangnam 3 bölgesinde vergi sıkılaştırması ve kredi kısıtlamasıyla üst segment bölgelere yönelme eğilimi bir miktar durdu” dedi. Başkan, “kira piyasasındaki fiyat belirsizliği ve arz azlığının şiddetli olduğu, kredinin biraz daha rahat çekildiği Gangnam dışı bölgelerde talep düşüşü görece daha sınırlı kaldı” diye ekledi. Bu değerlendirme, kredi imkânı görece daha fazla kalan bölgelerde satış azalışı baskısının daha hafif olduğu anlamına geliyor.

Seul genelinde toplam satışlar da mayıstan itibaren azaldı. Seul'deki daire satışları, çok evli mülk sahipleri için değer artışı vergisi ağır yükünün geçici olarak kaldırılmasının sona erdiği mayısta 8.962 adete kadar çıkmıştı.

Ardından satışlar haziranda 5.289, temmuzda 5.800 adet olarak gerçekleşti, ağustosta ise 2.322'ye geriledi. Gerçek satış bildirimlerinin gecikmeli yansıyabileceği göz önüne alınsa da, mayısla kıyaslandığında satış canlılığının azaldığı görülüyor.

Fiyat aralığına göre satış payı da değişti. 300 milyon wonu aşıp 600 milyon won'a kadar olan dairelerin payı ocakta yüzde 16,97 iken ağustosta yüzde 21,32'ye yükseldi.

300 milyon won ve altındaki dairelerin payı da aynı dönemde yüzde 3,39'dan yüzde 5,12'ye çıktı. Buna karşılık 900 milyon wonu aşıp 1,5 milyar won'a kadar olan dairelerin payı yüzde 31,8'den yüzde 26,6'ya, 1,5 milyar wonu aşan dairelerin payı da yüzde 21,07'den yüzde 19,08'e geriledi.

Satışların ağırlık merkezi yüksek fiyatlı konuttan orta-düşük fiyatlı konuta kaymış görünüyor. Kredi kısıtlaması sıkılaştıkça özkaynak yükü ağır olan yüksek fiyatlı konut satışları daralıyor; kredi imkânı görece daha fazla kalan Gangnam dışı bölgeler ile orta-düşük fiyat aralığında ise azalış daha sınırlı kalabiliyor.

Vergi düzenlemesi de satış kararlarını etkileyen bir diğer etken. TokenPost daha önce, Demokratik Parti'nin vergi reformunun emlak piyasasına etkisini incelediğini aktarmıştı.

Konut satışlarında vergi, elde tutma maliyeti ile satış zamanlamasını birlikte değiştiren bir değişken. Birden fazla konutu olanlar ya da yüksek fiyatlı konut sahipleri genellikle kapsamlı emlak vergisi, değer artışı vergisi ve kredi limiti değişikliklerini birlikte hesaplayarak satış kararı veriyor.

Ham, “emlak vergisi reformunun nihai şeklinin henüz netleşmemesi ve ek faiz artışı olasılığının da sürmesi nedeniyle alıcı ve satıcı arasındaki fiyat beklentisi farkının kolay kolay daralmadığı bir durum söz konusu” dedi. Başkan, önümüzdeki seyrin vergi reformunun kesinleşme zamanına, para otoritesinin ek faiz kararı verip vermeyeceğine ve sonbahar kira piyasasındaki belirsizlik şiddetine bağlı olacağını belirtti.

Bu satış azalışı, fiyatın yönünü kesin olarak gösteren bir kanıttan çok, alıcı ve satıcıların vergi ile kredi koşullarını netleştirmeyi beklediği bir ara dönem olarak yorumlanıyor. Gangnam 3 bölgesinin payının yeniden artıp artmayacağı ise vergi, faiz ve kira piyasası koşullarının fiilen nasıl şekilleneceğine bağlı.