İhale oranı %37,1'e gerileyen Seul'de 3. ay %30 bandı sürüyor

Seul'de konut ihalelerinde İhale Oranı ağustosta %37,1'e gerileyerek üçüncü ayını da %30'lu bantta tamamladı. İhale Fiyat Oranı da %97,0'a inerek, kazanılan ihalelerde ortalama satış fiyatının emlak değerleme fiyatının altında kaldığını gösterdi.

Emlak ihale ve kamu satış verileri şirketi Jiji Auction(지지옥션), 7'sinde (yerel saatle) yayımladığı Ağustos İhale Eğilimleri Raporu'nda Seul'deki konut ihale oranının önceki aya göre 1,2 puan düştüğünü açıkladı. İhale fiyat oranı ise bir önceki aya kıyasla 4,0 puan geriledi.

İhale oranı, satışa çıkarılan gayrimenkuller arasında gerçekten alıcı bulan ihalelerin oranını ifade ediyor. İhale fiyat oranı ise gerçekleşen satış fiyatının emlak değerleme fiyatına oranı; bu oran yüzde 100'ü aştığında konutun değerleme fiyatının üzerinde satıldığı anlamına geliyor.

Seul'de ortalama teklif veren sayısı 6,1 kişiye indi; bu rakam bir önceki ay 7,2 kişiydi ve 1,1 kişilik düşüş anlamına geliyor. Temmuz ayında Seul'de konut ihale fiyat oranının %101,0 ile dört ay üst üste %100'ün üzerinde seyrettiği hatırlanırsa, ağustosta fiyat rekabetinin bir miktar hafiflediği söylenebilir.

Jiji Auction, "bazı büyük metrekareli konutlar ve 'yalnız site' olarak bilinen küçük ölçekli projeler değerleme fiyatının yüzde 60-80'i seviyesinde satılarak ortalama ihale fiyat oranının düşüşünde etkili oldu; ancak yaşam koşulları iyi olan orta-düşük fiyatlı konutlarda ve kentsel dönüşüm ya da tadilat beklentisi taşıyan sitelerde değerleme fiyatının belirgin şekilde üzerinde satışlar sürdü" dedi. Ortalama göstergeler gerilese de proje ve bölge bazında farkların sürdüğü anlaşılıyor.

Bölgesel olarak Jungnang ilçesinde ihale fiyat oranı %115,2, Nowon ilçesinde ise %102,8 olarak kaydedildi. Orta-düşük fiyatlı konut ağırlığının yüksek olduğu bölgeler ihale fiyat oranında ön sıralara çıktı.

Seul genelinde ihale oranı zayıf seyretse de yaşam koşulları elverişli ya da kentsel dönüşüm beklentisi taşıyan sitelere teklif akışı sürdü. Piyasada ortalama fiyat göstergeleriyle bireysel olarak tercih edilen projelerin seyrinin birbirinden ayrıştığı yorumlanıyor.

Başkan Lee Jae-myung(이재명), 30 Ağustos'ta X hesabından gayrimenkul spekülasyonunu önleme yönündeki politikasını duyururken "konut kredisi temerrütleri ve ihaleye çıkan gayrimenkul sayısı hızla artıyor" ve "ihale oranına da dikkat edilmesini istiyorum" ifadelerini kullandı. Konut kredisi temerrütleri ve ihale sayısındaki artışa dikkat çeken bu paylaşımın ardından açıklanan aylık verinin, piyasanın hissettiği gerçek tabloyu yansıttığı değerlendiriliyor.

İhaleye çıkan gayrimenkul sayısının birikmesi ve ihale oranının düşmesi, alıcıların fiyat ve hukuki durum açısından daha seçici davrandığı şeklinde yorumlanabiliyor. Buna karşılık bazı sitelerde ihale fiyat oranının değerleme fiyatını aşması, gerçek oturum amaçlı talebin ya da kentsel dönüşüm beklentisinin fiyatı destekleyen bir bölümün hâlâ var olduğu anlamına da geliyor.

Başkent çevresindeki Gyeonggi bölgesinde de tablo farklılaştı. Gyeonggi'de konut ihale oranı %37,7 ile bir önceki aya göre 11,4 puan düşerek yılın en düşük seviyesine geriledi.

Uijeongbu, Paju ve Goyang'ın İlsanseo ilçesi gibi Gyeonggi'nin kuzey bölgelerinde ihale oranındaki düşüş daha belirgin oldu. Buna karşın Gyeonggi'de ihale fiyat oranı %89,8'e yükselerek 2024 yılı Ağustos ayından bu yana iki yılın en yüksek seviyesine ulaştı.

Gyeonggi'deki ihale fiyat oranı artışına Hanam %112,1, Hwaseong'un Dongtan ilçesi %109,8, Yongin'in Suji ilçesi %109,5 ve Seongnam'ın Bundang ilçesi %106,8 gibi rağbet gören bölgeler öncülük etti. İhale oranı düşse de satılan konutların fiyat seviyesi bazı bölgelerde yüksek seyretti.

İncheon'da konut ihale oranı %32,7 ile bir önceki aya göre 7,4 puan geriledi. İhale fiyat oranı ise %79,1'e inerek 1,3 puan düştü.

Ülke genelinde ihaleye çıkan konut sayısı 3.614 adet olarak bir önceki aya kıyasla hafif azaldı. Genel ihale oranı %35,4 ile önceki aya göre 1,9 puan düşerken, ihale fiyat oranı %84,7'ye inerek 0,7 puan geriledi ve üçüncü ay üst üste düşüş kaydetti.

Ortalama teklif veren sayısı 5,3 kişi ile bir önceki ayla aynı seviyede kaldı. Daha önce başkent çevresindeki konut ön satış piyasasında da bölgeler arası farkın öne çıktığı aktarılmıştı; ağustos ayı ihale verileri de Seul, Gyeonggi ve İncheon'da bireysel olarak tercih edilen bölgelerin seyrinin tek yönde ilerlemediğini gösteriyor.