Peşin kredisinde limit bankaya kaldı: Fiyat mı ekspertiz mi

Yeni inşa konut projelerinde 'peşin (bakiye) kredisi' limitinin satış fiyatına mı yoksa teslim anındaki ekspertiz değerine mi göre belirleneceği konusunda kararın bankaların kendi takdirine bırakılacağı açıklandı. Seul'ün Seocho ilçesindeki DH Bangbae projesinin teslimatı yaklaşırken alevlenen peşin kredisi tartışmasında finans otoritesi ayrı bir yönerge çıkarmayacağını belirtti.

Finansal Hizmetler Komisyonu (FSC) Başkanı Lee Eok-won (이억원), 24'ünde Ulusal Meclis Siyasi İşler Komitesi genel kurulunda Halkın Gücü Partisi (People Power Party) milletvekili Shin Dong-wook'un (신동욱) DH Bangbae peşin kredisi limitinin hangi esasa göre hesaplanacağına ilişkin sorusuna "Bu, bankaların kendi takdirleriyle karar vereceği bir konu" yanıtını verdiğini Yonhap News Agency (Yonhap) aktardı. Başkan Lee, "Otoritenin bir rolü var, bankaların da bir rolü var" diyerek finans kuruluşlarının otorite standartlarını uygularken nihai kararı kendi içlerinde vereceklerini açıkladı. Bu açıklama, bankaların düzenleyici çerçeve içinde bireysel karar alma yetkisine sahip olduğunu gösteriyor.

Tartışmanın özünde satış fiyatı ile 'ekspertiz değeri' arasındaki fark yatıyor. Teslim anındaki ekspertiz değeri satış fiyatından yüksek çıkarsa, aynı ipotek değerleme oranı (LTV) uygulansa bile kredi limiti büyüyebiliyor. Milletvekili Shin'in ekspertiz değeri esaslı uygulamayı sakinlerin lehine olacağı gerekçesiyle gündeme getirmesinin nedeni de bu.

Başkan Lee, otoritenin bankalara peşin kredisi konusunda somut bir yönerge vermemesinin doğru olup olmadığı sorusuna da "Evet" yanıtını verdi. Finans otoritesinin satış fiyatı ile ekspertiz değerinden birini doğrudan belirlemek yerine, kararı banka bazlı inceleme ve iç standartlara bırakma niyetinde olduğu anlaşılıyor.

DH Bangbae, son dönemde peşin kredisi tartışmasının merkezinde yer aldı. TokenPost daha önce, beş büyük mevduat bankasının DH Bangbae için verdiği toplam peşin kredisi limitinin mevcut 500 milyar wondan 1,55 trilyon wona yükseldiğini haber yapmıştı. Bunun nedeni, finans otoritesinin toplam hane halkı kredisi büyüklüğü yönetim çerçevesini korurken, taşınma bedeli, ara ödeme ve peşin kredisi gibi toplu kredileri ayrı bir şekilde yönetmeye karar vermesiydi.

Peşin kredisi, teslim sırasında kalan satış bedelinin ödenmesinde veya mevcut ara ödeme kredisinin konut ipoteğine dönüştürülmesinde kullanılan bir toplu kredi türü. Aynı sitedeki alıcılara benzer koşullarda uygulansa da, fiili limit ve faiz oranı bankanın teminat değerleme yöntemine ve borçlu bazlı inceleme sonucuna göre değişebiliyor.

Taşınma bedeli kredisi standardı da Siyasi İşler Komitesi'nde ele alındı. Halkın Gücü Partisi milletvekili Kim Jae-seop'un (김재섭) taşınma bedeli kredisi LTV hesaplamasında somut kriterlerin açıklanmasını talep etmesi üzerine Başkan Lee, esasın kooperatif üyesi satış fiyatı olduğunu belirtti. Lee, "Yönetim ve tasfiye planı onayı verildiğinde kooperatif üyesi satış fiyatı ortaya çıkıyor, bu da teminat değeri haline geliyor" dedi.

FSC, 13'ünde açıkladığı konut piyasasını istikrara kavuşturmaya yönelik kapsamlı finansal önlemler paketinde, taşınma bedeli kredisi LTV incelemesinde eski varlık değerlemesi ile yeni varlık değerlemesinden büyük olanının esas alınacağı şekilde hesaplama yönteminin değiştirileceğini duyurmuştu. Başkan Lee'nin bahsettiği kooperatif üyesi satış fiyatı, yönetim ve tasfiye planı onayında kesinleşen tahmini inşaat bedelini ifade ediyor.

Taşınma bedeli kredisi, kentsel dönüşüm sürecinde kooperatif üyelerinin mevcut konutlarını boşaltıp taşınırken ihtiyaç duydukları fonu sağlayan bir kredi türü. Teminat değeri düşük belirlenirse taşınma ve inşaata başlama takvimi birlikte gecikebiliyor; bu nedenle sahada kriterlerin açıklanması yönünde talepler sürüyor.

Hane halkı kredisi toplam büyüme hedefinin yükseltilmesine ilişkin sorular da geldi. Başkan Lee, hedefin ilk kez yüzde 1,5 olarak belirlendiği dönemde nominal büyüme oranının yüzde 4,9 olduğunu, şimdi ise bu oranın yüzde 13'e çıktığını belirterek, konut işlem hacmindeki artış ve fiili talep göz önünde bulundurularak önlem alındığını açıkladı. "Koşulsuz herkese kredi veriliyor değil" dedi.

TokenPost daha önce finans otoritesinin hane halkı kredisi toplam büyüme hedefini yüzde 1,5'ten yüzde 3,0'a yükselttiğini aktarmıştı. Toplam hedef ayarlaması, gerçek konut ihtiyacı olanlara fon akışını genişletmeye yönelik bir adım; ancak bireysel bankaların genel konut ipoteği kredisi eşiğinin aynı oranda düşürüleceği anlamına gelmiyor.

Genç Gelecek Yuva Kredisi etrafındaki tartışmaya ise ek bir seçenek olduğu açıklaması getirildi. Başkan Lee, bu ürünün kullanılmasının ilk kez ev sahibi olma avantajını ortadan kaldırmadığını belirterek, "Sosyal hayata yeni atılan, kira yükü olan ve mali gücü fazla olmayan gençlere bir seçenek daha sunduğumuzu anlayın" dedi. Gençlerin apartman dışı konut satın almaya zorlanmadığını veya yönlendirilmediğini de sözlerine ekledi.

Tek hisseli kaldıraçlı borsa yatırım fonu (ETF) uygulamaya girmeden önce etki değerlendirmesinin yapılıp yapılmadığı sorusuna, kurum ve aşama bazında değerlendirmenin yapıldığı yanıtı verildi. Ancak tek hisseli kaldıraç sisteminin yeni bir düzenleme oluşturma veya güçlendirme kapsamına girmediği, bu nedenle düzenleyici etki analizi kapsamında olmadığı belirtildi.

Bu açıklamalarla yeni inşa konutlarında peşin kredisi standardı tartışması banka bazlı inceleme ve iç kriter meselesi olarak kalmış oldu. Finans otoritesi taşınma bedeli kredisi hesaplama yöntemini kooperatif üyesi satış fiyatı olarak netleştirirken, peşin kredisinde satış fiyatı ile ekspertiz değerinden hangisinin uygulanacağının banka takdirinde olduğunun altını çizdi.