Tahliye kredisi LTV hesabında kritik değişiklik: Ortak daire fiyatı esas alınacak

Kentsel dönüşüm projelerinde tahliye maliyeti kredisinin konut teminatlı kredi oranı (LTV) hesaplamasında kullanılacak “sonraki varlık değerleme tutarı” standardının ortak daire satış fiyatı olarak belirlendiği açıklandı. Bu ayın 31’inden itibaren yürürlüğe girecek yeni hesaplama yönteminin öncesinde sahadaki karışıklığı azaltmaya yönelik bir kriter ortaya konuldu.

Kore Finansal Hizmetler Komisyonu (FSC) Başkanı Lee Eok-won(이억원), 24’ünde (yerel saatle) Ulusal Meclis Siyasi İşler Komitesi genel kurulunda, Kore Halkın Gücü Partisi milletvekili Kim Jae-seop’un(김재섭) tahliye kredisi LTV hesaplamasında kullanılacak sonraki varlık değerleme tutarının somut standardına ilişkin sorusuna “Ortak daire satış fiyatı esas alınacak” yanıtını verdi; bu bilgi Yonhap Haber Ajansı’nın haberine yansıdı. Başkan Lee, “Yönetim ve elden çıkarma planı onayı verildiğinde ortak daire satış fiyatı belirleniyor, bu da teminat değeri haline geliyor” diye açıkladı.

Tartışmanın odağında, bu ayın 13’ünde açıklanan kapsamlı gayrimenkul finansmanı önlemlerinin ayrıntılı uygulama biçimi bulunuyor. FSC o dönemde, tahliye kredisi LTV değerlendirmesinde önceki varlık değerleme tutarı ile sonraki varlık değerleme tutarından hangisi daha büyükse onun esas alınacağı yönünde hesaplama yöntemini değiştireceğini duyurmuştu.

Önceki varlık değerleme tutarı, kentsel dönüşüm projesi öncesinde mevcut konut ve arazi gibi varlıkların değerini ifade ediyor. Sonraki varlık değerleme tutarı ise proje tamamlandıktan sonra ortakların teslim alacağı yeni konutun değerini yansıtan bir kavram olarak kullanılıyor.

Şu ana kadar tahliye kredisi değerlendirmesinde esas kriter, kentsel dönüşüm öncesindeki konut değeriydi. Yeni yöntemde proje sonrası varlık değeri de karşılaştırmaya dahil ediliyor ve iki tutardan daha yüksek olanı esas alınıyor.

Ancak LTV düzenleme oranının kendisi yükselmiyor. Yonhap, bu ayın 13’ünde FSC’nin önlemlerini aktarırken mevcut yüzde 40 LTV oranının korunacağını bildirmişti.

Dolayısıyla değişen kısım oran değil, orana çarpılacak teminat değeri standardı. Aynı yüzde 40 LTV oranı uygulansa bile teminat değeri olarak kabul edilen tutar büyüdüğünde bazı projelerde tahliye kredisi limiti artabiliyor.

Bu yanıt, sonraki varlık değerleme tutarının hangi fiyat üzerinden belirleneceğine dair piyasadaki sorulara yönelik resmi bir yorum niteliği taşıyor. Kentsel dönüşüm projelerinde ortak bazında satış fiyatı, yönetim ve elden çıkarma planı onayından sonra hesaplanıyor.

Ortak daire satış fiyatı, genel satışa sunulan konutların fiyatından farklı olarak ortaklara tahsis edilen konutların fiyat kriteri niteliğinde. Bu tutarın teminat değeri olarak kullanılması, yalnızca mevcut konut değerlemesinin esas alındığı önceki duruma kıyasla proje bazında kredi tutarı hesaplamasını değiştirebiliyor.

Finans otoritesi daha önce kentsel dönüşüm sürecindeki tahliye döneminde yaşanan finansman sıkıntısını hafifletme yönünde bir yaklaşım ortaya koymuştu. O dönemki temel nokta, yıkım öncesi eski konut esasından tamamlanma sonrası yeni konut esasına geçilerek teminat değeri hesaplama aralığının genişletilmesiydi.

Toplam hane halkı borcu yönetimiyle ilgili olarak da Başkan Lee genişletici yorumlara mesafeli durdu. İlk hedef olarak yüzde 1,5 oranı sunulduğu dönemden bu yana ekonomi ve konut işlem hacminin değiştiğini belirterek, “Gerçek talep kısmı değerlendirilerek adım atıldı, kredilerin koşulsuz biçimde tamamının verileceği anlamına gelmiyor” dedi.

Gençlik Gelecek Yuva Kredisi’nin gençleri apartman dışı konutlara bağladığı yönündeki eleştirilere ise “Bu ürünün kullanılması yaşamda ilk kez konut edinme avantajının ortadan kalkması anlamına gelmiyor” ve “Yeni bir ek seçenek sunuldu” yanıtını verdi. Tek hisseli kaldıraçlı borsa yatırım fonlarının piyasaya sürülmesi öncesinde etki değerlendirmesi yapılıp yapılmadığına dair soruya ise kurum ve aşama bazında inceleme yapıldığı cevabını verdi.

Tahliye kredisi standardı, bu ayın 31’inde yürürlüğe girecek hesaplama yöntemi değişikliğinde fiili kredi değerlendirmesinin temel değişkenlerinden biri olarak işlev görecek. Her bir ortağın kredi limiti; ortak daire satış fiyatı, önceki varlık değerleme tutarı, uygulanan LTV oranı ve finans kuruluşunun değerlendirme sonucuna göre farklılık gösterecek.