Yapay zeka mortgage refinansmanını hızlandırırsa piyasa 2,1 trilyon dolar büyüyebilir

Yapay zeka, ABD'de mortgage refinansman sürecini kısaltırsa 14 trilyon dolarlık mortgage piyasasında refinansman hacminin 2,1 trilyon dolar daha artabileceği öne sürüldü. Süreç maliyeti ve zaman yükü azaldığında borçlunun fiilen harekete geçme oranı yükseliyor, bu da mortgage teminatlı menkul kıymet (MBS) yatırımcıları için erken ödeme riskini büyütebiliyor.

Morgan Stanley(MS) araştırma birimi, 7 Ağustos'ta yayımladığı raporda mortgage faizinin yüzde 5,5 seviyesine gerilediği senaryoyu esas alarak bu tahmini paylaştı. Aynı rapor, yapay zekanın refinansman kabul oranını mevcut yüzde 29 seviyesinden yüzde 60'a çıkarabileceğini öne sürdü.

Gerekçe olarak kredi koşullarının sürekli izlenmesi, belgelerin otomatik hazırlanması, başvuru sürecinin sadeleştirilmesi ve onay ile kapanış hızının artması gösterildi. Bugüne kadar faiz indirimi yaşansa bile borçluların kredi kuruluşlarını karşılaştırması, gelir ve varlıklarını kanıtlaması, belge incelemesi ve kapanış aşamalarından geçmesi gerektiği için pek çok durum fiili işleme dönüşmüyordu.

Buradaki kritik değişken borçlunun harekete geçme maliyeti. Refinansman, mevcut kredinin yeni bir kredi ile değiştirilmesi anlamına geliyor ve faiz yeterince düştüğünde faiz yükünü hafifleten bir araç işlevi görüyor. Ancak süreç genellikle hem maliyet hem zaman gerektirdiği için karar yalnızca faiz farkıyla verilmiyor.

Jay Bacow(Jay Bacow), Morgan Stanley menkul kıymetleştirme ürünleri ortak araştırma başkanı, şirketin podcast yayınında yapay zeka ajanlarının aynı anda 30'a kadar kredi kuruluşundan teklif isteyebildiğini ve belgeleri otomatik yükleyebildiğini anlattı. Bacow'a göre temel senaryoda mortgage spread'i yaklaşık 10 baz puan genişleyebilir, 100 baz puanlık bir faiz rallisinde ise refinansman hacmi mevcut beklentilerin yaklaşık yüzde 40 üzerine çıkabilir. Açıklama, teknolojik hızlanmanın fiyatlama tarafında da karşılık bulabileceğine işaret ediyor.

Kredi kuruluşları şimdiden işlem hızını öne çıkarıyor. Better Home & Finance(BETR), 5 Mart'ta OpenAI ile birlikte ChatGPT içinde çalışan bir mortgage ve konut kredisi onay motoru duyurdu.

Better Home & Finance, şirket verilerine göre onay süresinin en kısa 47 saniye, medyan sürenin ise 2 dakika 24 saniye olduğunu açıkladı. United Wholesale Mortgage(UWMC), BOLT platformu üzerinden 15 dakika içinde ön onay sunduğunu belirtti. Rocket Companies($RKT) ise 2025 yılı ikinci çeyrek finansal sonuçlarında dijital refinansmanın başvurudan faiz kilitlemeye kadar 30 dakikadan kısa sürede tamamlanabildiğini bildirdi.

Rocket Companies aynı finansal raporda son altı yılda yapay zeka, otomasyon ve ilgili teknolojilere 500 milyon dolardan fazla yatırım yaptığını açıkladı. Şirket, bu araçların refinansman adaylarını daha hızlı tespit etmek ve müşteri temasını daha verimli hale getirmek için kullanıldığını belirtti.

Ancak mevcut faiz ortamı henüz bir refinansman patlamasını desteklemiyor. Freddie Mac'in 27 Ağustos'taki haftalık anketine göre ABD'de 30 yıllık sabit mortgage faizi yüzde 6,66, 15 yıllık sabit faiz ise yüzde 5,98 seviyesindeydi. Morgan Stanley'in 2,1 trilyon dolarlık tahmini ise yüzde 5,5'lik faiz senaryosuna bağlı kalıyor.

TokenPost daha önce ABD'de 30 yıllık sabit mortgage refinansman ortalama faizinin yüzde 6,764 olarak ölçüldüğünü ve bu seviyenin kredi değiştirme motivasyonunu sınırladığını aktarmıştı. Faizler yüzde 6'lı seviyelerin üst bandında kaldığı sürece, refinansman teknolojisi hızlansa bile borçluların fiilen harekete geçme isteği sınırlı kalabilir.

Tahvil piyasasının gözü ise erken ödeme riskinde. Impax Asset Management, 29 Temmuz'daki analizinde yapay zekanın refinansman engellerini düşürmesi halinde 9,3 trilyon dolarlık ABD ajans MBS piyasasında erken ödeme riskinin artabileceğini değerlendirdi.

MBS, konut kredilerinin bir araya getirilmesiyle oluşturulan tahvillerdir. Borçlu mevcut kredisini erken kapattığında MBS yatırımcısının beklediği nakit akışı ve yatırım vadesi değişir. Faizler düşerken refinansman talebi yoğunlaşırsa yatırımcılar, görece daha düşük bir faiz ortamında fonlarını yeniden değerlendirmek zorunda kalır.

Yapay zekanın etkisi her MBS diliminde aynı görünmüyor. Impax Asset Management, refinansman engelleri azaldıkça önceden 'savunmacı' kabul edilen bazı kredi havuzlarının avantajının da zayıflayabileceğini belirtti. Ancak kredi bakiyesi, borçlu kredi notu ve bölgesel düzenlemeler gibi koşullara göre bu etkinin değişebileceği kaydedildi.

Karşı görüş de var. KBW, 12 Temmuz'daki raporunda yapay zekanın mortgage sektörünü kökten değiştirmekten çok, büyük kredi kuruluşlarının verimliliğini ve konsolidasyonunu güçlendirmesinin daha olası olduğunu belirtti. Tekrarlayan işlemlerin yoğun, düzenlemenin sıkı olduğu mortgage sektöründe teknoloji bütçesine, müşteri verisine ve sermayeye sahip büyük şirketlerin daha avantajlı konumda olacağı yorumu öne çıktı.

Bu tartışma, ABD uzun vadeli faizlerini ve konut finansmanı piyasasını izleyen okuyucular için de bir gösterge niteliğinde. Mortgage faizleri ve MBS spread'leri, ABD tüketim koşulları, uzun vadeli tahvil arz-talebi ve finans şirketlerinin kârlılık görünümüyle birlikte hareket ediyor. Ancak bu refinansman teknolojisi değişiminin Bitcoin(BTC) veya Ethereum(ETH) gibi kripto varlık fiyatları üzerindeki doğrudan etkisi ayrı bir rakamla ortaya konmadı.

Tartışmanın özünde, yapay zekanın yalnızca bir maliyet düşürme aracı olmanın ötesinde, faizlerin gerilediği dönemlerde borçlu davranışını ve MBS fiyatlama yöntemini etkileyip etkileyemeyeceği sorusu yatıyor. Şu an doğrulanan rakamlar Morgan Stanley analizine, Freddie Mac anketine ve şirketlerin kendi açıklamalarına dayanıyor; fiili refinansman artışının boyutu ise faiz seviyesine, borçlu kabul oranına ve kredi kuruluşlarının sistem entegrasyon hızına göre değişecek.