Mortgage faizi %6,89'a rağmen ev fiyatları sabit: Sadece hanelerin %7'si taşınmayı planlıyor

ABD'de 30 yıllık sabit mortgage faizi %6,89'a kadar yükseldi, ancak ev fiyatları buna rağmen gerilemedi. Bunun yerine konut alım satım işlemlerinin kendisi neredeyse durma noktasına geldi.

Business Insider, 2'sinde (yerel saatle) ABD konut piyasasındaki bu 'donma' tablosunu haberleştirdi. Yüksek faizin alım talebini bastırdığı, ancak bunun fiyatları düşürmeye yetmediği belirtildi.

Bunun asıl nedeni olarak faizin kendisinden çok 'kilitlenme etkisi' (lock-in effect) gösteriliyor. Pandemi döneminde, 2021-2022'de yüzde 2-3 bandındaki düşük sabit faizli mortgage kredisi alan mevcut ev sahipleri, evlerini satışa çıkarmayınca piyasada arz kuruyor.

Şu anda yeni bir kredi çekildiğinde yüzde 6'nın üst bandında bir faiz uygulanıyor, bu da finansman maliyetini üç kattan fazla artırıyor. Düşük faiz avantajından vazgeçip taşınmak için pek bir neden kalmıyor.

Thorsten Slok(Thorsten Slok), Apollo Baş Ekonomisti, "kimse taşınmıyor" dedi. Onun derlediği verilere göre önümüzdeki 12 ay içinde taşınmayı planlayan hane oranı yaklaşık yüzde 7 ile tarihi düşük seviyede seyrediyor.

Satılık ev bulunmayınca fiyatlar direniyor, alım talebi ise iyice küçülerek işlem hacmi sert düşüyor; bu yapı artık kalıcı hale gelmiş durumda. Bu tablonun, pandemi sonrası oluşan düşük faizli mortgage sahipleri ile yeni alıcılar arasındaki çıkar çatışmasından kaynaklandığı yorumları yapılıyor.

Federal Reserve(Fed), 2021-2022'de pandemiye karşı önlem olarak politika faizini fiilen sıfıra yakın tuttu; bu dönemde 30 yıllık mortgage faizi de yüzde 2-3 bandına kadar geriledi. Ardından enflasyonu kontrol altına almak için art arda gelen faiz artışlarıyla mortgage faizi yüzde 6 bandına fırladı, ancak daha önce düşük faizle ev alanlar bu avantajı korumaya devam ediyor.

Sonuç olarak piyasa iki kampa bölündü. Yeni alıcılar hem yüksek faiz hem yüksek fiyat yükünden dolayı piyasaya girişi erteliyor, mevcut ev sahipleri ise düşük faiz avantajından vazgeçemedikleri için evlerini satışa çıkarmıyor.

Fiyat baskısı nesiller arası farkla da kendini gösteriyor. ABD hanelerinin yüzde 75'inin karşılayabileceği ev fiyatı 300.000 dolar ve altındayken, orta fiyat bandındaki evler 400.000 doları aşıyor.

İlk kez ev alanların medyan yaşı şu an 40, bu da 2008'deki 30 yaşına göre 10 yıl arttığı anlamına geliyor. Genç nesillerin piyasaya girişinin giderek geciktiği görülüyor.

Uyarı sinyalleri de var. David Rosenberg(David Rosenberg), Capital Economics Analisti, geçen ay çeşitli konut fiyat göstergelerinde 'çatlak' belirtileri görüldüğünü söyleyerek 2008 mali krizinden hemen önceki konut piyasasıyla benzerlikler olduğunu belirtti.

Ancak bu, olasılık düzeyinde bir uyarı olup, dönemle karşılaştırma yapmak için daha fazla kanıt gerektiği değerlendirmesi de yapılıyor. Banka borç yapısı ve kredi düzenleme ortamının 2008'den farklı olduğu da sık dile getirilen bir fark.

TokenPost daha önce ABD'de 30 yıllık sabit mortgage faizi ortalamasının yüzde 6'nın orta-üst bandında seyrettiğini aktarmıştı. Bu son açıklamayla faizin, o aralığın üst sınırı olan %6,89'a yükseldiği doğrulanmış oldu.

İşlem hacmindeki sert düşüş ile fiyat katılığının aynı anda görülmesi, sadece faiz indirimiyle çözülmesi zor bir yapı olduğu yönünde değerlendirmelere yol açıyor. Yüzde 2-3 bandındaki mortgage'dan vazgeçmeyi teşvik edecek uygun bir politika aracı bulunmuyor çünkü.

Güney Kore'deki mortgage piyasasında genellikle değişken faiz ağırlığının yüksek olması nedeniyle ABD'deki gibi bir kilitlenme etkisinin aynı şekilde ortaya çıkması zor görülüyor. Yine de ABD'deki uzun vadeli faiz seyri, küresel varlık piyasalarındaki likidite psikolojisini etkileyen bir değişken olarak öne çıkıyor.