3,4 milyar dolarlık borç çıktı: Burtla krizi özel kredide alarm

Avustralyalı konut geliştirici Burtla Grup'un bilinen borç yükü, 4 Eylül'de yapılan ilk alacaklılar toplantısında yaklaşık '3,4 milyar Avustralya doları' olarak açıklandı. Bu rakam, süreç başında konuşulan 340 milyon Avustralya doları (yaklaşık 290 milyar won) seviyesinin on katına denk geliyor ve tek bir konut geliştiricisinin nakit sıkıntısının, Avustralya'nın özel kredi piyasasına yönelik geniş çaplı bir risk sorgulamasına dönüştüğünü gösteriyor.

Burtla, 25 Ağustos'ta gönüllü yönetime girmişti. Şirket yaptığı resmi açıklamada satışlardaki yavaşlamayı, federal hükümetin Mayıs bütçesindeki değişiklikleri, kilit pazarlardaki güven kaybını ve inşaat maliyetlerindeki artışı gerekçe gösterdi. Yönetici olarak Teneo'dan Stephen Longley, Daniel Walley, Adam Colley, Andrew Scott ve Rebecca Gill atandı.

İlk alacaklılar toplantısı 4 Eylül'de, yerel saatle 10.30'da (Avustralya Doğu Standart Saati) gerçekleşti. ABC'nin haberine göre toplantıda Burtla'nın bilinen borcu yaklaşık 3,4 milyar Avustralya doları olarak sunuldu. Borç büyüklüğü döneme göre değişen tahminlere ve ön hesaplamalara bağlı olarak farklılık gösterebileceğinden, açıklanan rakamın alacaklılar toplantısı tarihi itibarıyla bir 'anlık görüntü' olduğu belirtiliyor.

Borç kalemleri şöyle sıralandı: teminatlı tahviller 3,08 milyar Avustralya doları, Avustralya Vergi Dairesi'ne olan borç 145 milyon Avustralya doları, emlak vergisi 42 milyon Avustralya doları, teminatsız alacaklar 130 milyon Avustralya doları, ücret ve emeklilik fonu (süperannuasyon) borcu ise 4 milyon Avustralya doları. Teminatlı tahvillerin toplam içindeki ağırlığı, sorunun merkezinde geliştirme projelerine ve gayrimenkul teminatlı kredilere dayalı finansmanın bulunduğunu ortaya koyuyor.

İnşaatların devam edip etmeyeceği kısa vadeli fon bulunmasına bağlı. Teneo, bazı şantiyelerde çalışmanın sürdürülebilmesi için haftada 1 ila 1,3 milyon Avustralya doları gerektiğini açıkladı. 27 Ağustos itibarıyla, önümüzdeki beş hafta boyunca inşaatların devam edebilmesi için yaklaşık 20 milyon Avustralya dolarına ihtiyaç duyulduğu belirtildi.

O tarihte inşaatı süren konut sayısının 2 bin civarında, toplam geliştirme hattının (pipeline) ise yaklaşık 13 bin konut olduğu aktarıldı. ABC'nin haberine göre aynı dönemde Burtla'da 349 çalışan, haftalık yaklaşık 3,3 milyon Avustralya dolarlık maaş yükü ve 219 proje bulunuyordu; bu projelerin 45'i inşaat aşamasındaydı. İnşaatların durması, konut alıcılarını, taşeronları ve çalışanları aynı anda etkileyebilecek bir risk taşıyor.

Burtla krizinin Avustralya ekonomisi genelinde tartışılan bir konuya dönüşmesinin nedeni, konut piyasasıyla finans piyasasının iç içe geçmiş olması. Reuters'e göre Avustralya'nın en büyük dört bankasında konut kredisi başvuruları 'çift haneli' oranda geriledi. Aynı haberde Morgan Stanley(MS), konut kredisi talebindeki yavaşlama, artan rekabet ve kredi kalitesindeki bozulmayı gerekçe göstererek Avustralyalı bankaların 2027 performansında aşağı yönlü risk gördüğünü belirtti.

Ancak Morgan Stanley'nin Burtla'nın çöküşünü doğrudan Avustralya ekonomisine yönelik bir şok olarak nitelendirdiği kamuya açık birincil bir belge bulunmuyor. Ulaşılabilen bilgiler çerçevesinde Morgan Stanley'nin uyarısı, Avustralya bankacılık sektörü ve konut kredisi talebindeki yavaşlamaya ilişkin genel bir analiz niteliğinde. Burtla vakası ise aynı dönemde yaşanan büyük ölçekli bir gayrimenkul geliştirme sorunu olarak öne çıkıyor.

Avustralya Menkul Kıymetler ve Yatırımlar Komisyonu (ASIC), 4 Eylül'de bir ortak parlamento komitesinde yaptığı konuşmada Burtla'yı özel kredi alanındaki 'endişe verici bir gelişme' olarak nitelendirdi. Komisyon, Avustralya özel kredi piyasasındaki bilgi ve şeffaflık düzeyinin ABD ve İngiltere gibi benzer piyasalara kıyasla yetersiz olduğuna dikkat çekti.

Özel kredi, bankalar yerine fonların veya banka dışı finans kuruluşlarının şirketlere ve projelere doğrudan fon sağladığı bir yapıyı ifade ediyor. Faiz oranlarının yükseldiği ve banka düzenlemelerinin sıkılaştığı dönemlerde, orta ölçekli şirketler ve gayrimenkul geliştiricileri için alternatif bir finansman kanalı olarak büyüdü.

Piyasadaki tepkiler savunma ve temkin arasında ikiye ayrıldı. MA Financial(MAF), 25 Ağustos'ta yaptığı açıklamada bazı alt fonlarındaki geri ödeme (itfa) taleplerini aylık yönetilen varlıkların yüzde 1'i ile sınırlandırdığını duyurdu. Şirket bu kararın gerekçesi olarak piyasa koşullarını ve artan geri alım taleplerini gösterdi; Burtla'ya doğrudan bir maruziyeti olmadığını da açıkça belirtti.

Burtla, geçmişte resmi internet sitesinde 58 banliyöde faaliyet gösterdiğini, 15 milyar Avustralya dolarlık bir geliştirme hattına sahip olduğunu ve 500'den fazla çalışanı bulunduğunu duyurmuştu. Bu rakamlar şirketin güncel mali durumunu yansıtmıyor. Yine de büyük ölçekli bir geliştiricinin likidite sorununun; şantiyeler, taşeronlar, konut alıcıları ve özel kredi yatırımcılarına aynı anda nasıl yayılabileceğini gösteren bir arka plan bilgisi olarak değerlendiriliyor.

Bu vaka, yurt dışındaki özel kredi ve gayrimenkul finansmanı ürünlerine bakan yatırımcılar için de dikkate değer bir uyarı niteliğinde. Gayrimenkul geliştirme kredilerinde teminat bulunsa dahi, inşaat gecikmeleri, satış yavaşlaması ve geri ödeme taleplerinin aynı anda gerçekleşmesi nakit akışı baskısını artırabiliyor. Fonların açıkladığı teminat değeri ile fiilen tahsil edilebilecek tutarın her zaman aynı anlama gelmediği vurgulanıyor.

Yöneticiler, 4 Eylül itibarıyla bazı kredi verenlerle kısa vadeli fon desteği konusunda görüşmeler yürüttüklerini açıkladı. Fon desteğine katılmayan kredi verenlere bağlı şantiyelerde inşaatın sürdürülmesi zor olabilir. Burtla'ya bağlı şantiyelerde inşaatın devam edip etmeyeceği, alacaklılarla yapılacak görüşmelere ve kredi verenlerin bireysel fon desteği kararlarına göre şekillenecek.