ABD’de konut maliyetlerinin normale dönmesi 2029’dan sonrasına kalabilir

ABD’de konut maliyetlerinin 2018 seviyesine dönmesi, faiz oranları ve konut fiyatlarındaki artışa bağlı olarak 2029’dan itibaren 10 yılı aşkın süre alabilir. Redfin, faizler düşse bile konut fiyatları yükselmeyi sürdürürse normalleşmenin daha uzun sürebileceğini açıkladı.

Redfin, 8 Ekim’de yayımladığı senaryo analizinde “normal” seviyeyi, aylık mortgage ödemelerinin hane gelirindeki payının Ağustos 2018’deki yüzde 30’a dönmesi olarak tanımladı. Analiz bir tahmin değil; faiz oranlarıyla konut fiyatlarındaki artışın farklı kombinasyonlarına dayanan varsayımsal senaryolar içeriyor.

Mortgage faizi yüzde 6’ya iner ve konut fiyatları hiç artmazsa normalleşme Şubat 2029’da gerçekleşebilir. Faizin yaklaşık yüzde 7,5’te kalması ancak fiyat artışının durması durumundaysa bu seviyeye ulaşmak yaklaşık altı yıl sürebilir.

Konut fiyatları yıllık yüzde 2,1 artarken faiz yüzde 6 olursa normalleşme yaklaşık beş yıl alabilir. Faiz yüzde 7-8 aralığında kalır ve fiyatlar da yıllık yüzde 2,1 yükselirse bu süre 10 yılı aşabilir. Ancak Redfin, 8 Ekim’de yayımladığı analizde bu uzun vadeli senaryonun gerçekleşme olasılığının düşük olduğunu belirtti.

Mevcut faiz oranları ve konut fiyatları hane bütçeleri üzerindeki baskıyı sürdürüyor. Freddie Mac’in 8 Ekim’de açıkladığı haftalık araştırmaya göre ABD’de 30 yıllık sabit faizli mortgage oranı ortalama yüzde 7,40 oldu.

S&P Dow Jones Indices’in 29 Eylül’de açıkladığı temmuz ayı S&P CoreLogic Case-Shiller ABD Ulusal Konut Fiyat Endeksi 336,66’ya ulaştı. Endeks yıllık yüzde 1,9 yükseldi ve Haziran 2022’deki zirvesinin yüzde 9,3 üzerinde kaldı.

Ancak konut fiyatlarının nominal olarak yükselmesi, reel değerlerinin de arttığı anlamına gelmiyor. Aynı açıklamaya göre temmuzda enflasyon yüzde 3,4 ile konut fiyatlarındaki artışı aştı; reel konut fiyatları üst üste 14’üncü ayda da geriledi.

Normalleşmenin hızı bölgelere göre değişebilir. Redfin, analiz kapsamındaki metropol alanların yaklaşık yarısında konut maliyetlerinin referans seviyeye dönmesinin 10 yıldan uzun sürebileceğini öngördü.

Analizde “normal” kabul edilen seviye, mortgage ödemelerinin gelire oranının 2018’deki düzeye inmesi anlamına geliyor. Bu eşiğe ulaşılması, tüm hanelerin konut masraflarını karşılayabileceği anlamına gelmiyor.