ABD’de 30 yıllık mortgage faizi yüzde 7,40: MBS anapara ödemeleri gecikebilir

ABD’de 30 yıllık sabit mortgage faizi 15 Ekim 2026’da yüzde 7,40’a ulaştı. Faizlerin yüksek kalması, konut kredilerine dayalı ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin (MBS) anapara ödemelerini geciktirebilir. Faizler düştüğünde ise erken ödemeler artarak fiyatlardaki yükselişi sınırlayabilir.

Freddie Mac, 15 Ekim 2026 tarihli haftalık araştırmasında 30 yıllık sabit mortgage faizini yüzde 7,40 olarak ölçtü. Faiz 1 Ekim’de yüzde 7,28, 8 Ekim’de de yüzde 7,40 seviyesindeydi.

Michael Lebowitz, 14 Ekim’de Real Investment Advice’ta yayımlanan analizinde, faiz değişimlerinin MBS nakit akışını ve duration’ını nasıl etkilediğini anlattı. MBS, birden fazla konut kredisinin anapara ve faiz ödemelerine dayalı olarak ihraç edilen tahvillerdir.

Lebowitz’in 14 Ekim’de Real Investment Advice’ta yayımlanan analizine göre, ABD devlet kurumlarının garantisi altındaki agency MBS’ler Hazine tahvillerinden daha yüksek getiri sunabilir. Ancak borçlular kredilerini vadesinden önce kapatabildiği için yatırımcıların anaparalarını geri alma zamanı değişebilir.

Faizler mevcut kredilerin faiz oranlarının üzerinde kaldığında, borçluların daha düşük faizli bir krediye geçme teşviki azalır. Anapara ödemelerinin gecikmesi de yatırımcıların anaparayı geri almasının daha uzun sürmesine yol açar.

Faizler düştüğünde ise yeniden finansman ve erken ödeme artabilir; anapara beklenenden önce geri dönebilir. Yatırımcılar bu parayı daha düşük faiz oranlarıyla yeniden değerlendirmek zorunda kalır. Bu nedenle MBS fiyatlarındaki yükseliş, benzer vadeli Hazine tahvillerine kıyasla daha sınırlı kalabilir.

Faizler yükselirken duration’ın uzaması kayıp riskini artırırken, faizler düşerken duration’ın kısalması fiyat artışını sınırlar. Bu özellik ‘negatif konveksite’ olarak adlandırılır. Duration, tahvil fiyatının faiz değişimlerine duyarlılığını gösterir.

MBS’lerin duration’ı borçluların erken ödeme hızına göre değişebilir; bu nedenle sabit bir değer olarak değerlendirilmesi zordur. Lebowitz, 2022-2023 dönemindeki faiz artışlarında görülen vade uzama riskinin önemli ölçüde gerçekleştiği değerlendirmesini yaptı.

Bu değerlendirme Lebowitz’in görüşünü yansıtıyor. Faizlerin daha da yükselmesi durumunda duration’ın ne kadar uzayacağı ve faiz düşüşünde erken ödemelerin ne ölçüde hızlanacağı, faiz oranlarına ve kredi geri ödeme akışına bağlı olarak değişebilir.

Tek tek MBS’lere yatırım yaparken kredi havuzunun özelliklerini ve erken ödeme hızını incelemek, her ay geri dönen anaparayı da yeniden yatırmak gerekir. Lebowitz, bireysel yatırımcıların borsa yatırım fonları (ETF) veya yatırım fonlarından yararlanabileceğini belirtti.

Analizde iShares MBS ETF’nin (MBB) yüzde 0,04’lük gider oranı ile aktif yönetilen ETF JMBS örnek gösterildi. Fonların kupon dağılımı, efektif duration’ı ve kaldıraç veya türev ürün kullanımı farklılık gösterebilir.