112.694,82 dolar yıllık gelir: HSH'nin ABD'deki 2. çeyrek konut hesabı

ABD'de 2026'nın ikinci çeyreğinde medyan fiyatlı, mevcut müstakil bir konut satın almak için vergi öncesi yıllık 112.694,82 dolar gelir gerekiyordu. 50 büyük metropol arasında gerekli gelir, San Jose metropol bölgesinde 492.364,27 dolarla en yüksek seviyedeydi.

HSH, 6 Ağustos'ta yayımladığı ikinci çeyrek analizinde ülke genelindeki medyan konut fiyatını 434.900 dolar olarak aldı. Hesaplama, ev fiyatının %20'si olan 86.980 dolar peşinat ve kalan 347.920 doların 30 yıl vadeli, sabit %6,41 faizle borçlanılması varsayımına dayanıyor.

HSH, kredi anapara ve faiz ödemeleri, emlak vergisi ve konut sigortasının vergi öncesi aylık gelirin %28'ini aşmaması koşuluyla gerekli geliri hesapladı. Bu tutar, gerçek alıcıların ortalama maaşını ya da finans kuruluşlarının herkese uyguladığı standart bir kredi onay eşiğini göstermiyor. Mevcut borçlara, konuta özgü vergi ve sigorta giderlerine göre gereken gelir değişebilir. HSH'nin hesaplama yöntemine göre diğer borçlar aylık vergi öncesi gelirin %8'ini aşarsa gerekli gelir daha da yükselebilir.

Metropoller arasındaki fark da belirgindi. HSH hesaplama tablosunda San Francisco için gerekli yıllık gelir 367.973,18 dolar, San Diego için 256.735,02 dolardı. Pittsburgh'da bu tutar 71.567,27 dolarla San Jose'deki gelirin yaklaşık yedide biri seviyesindeydi.

San Jose metropol bölgesinde medyan konut fiyatı 2,05 milyon dolardı. HSH, San Jose hesabında ülke geneli için kullandığı orandan yüksek olan %6,66 faiz oranını uyguladı.

Peşinatın %10'a düşürülmesi, kredi anaparasını ve özel konut kredisi sigortası (PMI) primini artırıyor. HSH modelinde bu koşullarda ülke genelinde gereken yıllık gelir 129.677,55 dolara çıktı; bu, %20 peşinat senaryosundan 16.982,73 dolar daha fazlaydı. Sözleşme masrafları ve konutun bakım giderleri hesaba katılmadı.

ABD Nüfus Sayım Bürosu (U.S. Census Bureau), 2025 ABD gelir raporunda medyan hane gelirini 87.460 dolar olarak bildirdi. HSH'nin hesapladığı gelir bu tutarın yaklaşık %28,9 üzerindeydi. Ancak ilk rakam 2025'teki tüm hanelerin medyan gelirini, ikincisi ise 2026'nın ikinci çeyreğine ait bir konut alım modelini ifade ediyor; dolayısıyla aradaki fark, konut alacak hanelerin gelir açığını göstermiyor.

Redfin'in 2026 Haziranı için yaptığı hesaplamada ülke genelinde gereken gelir 109.796 dolardı. Redfin, %15 peşinat ve konut giderlerinin gelire oranında %30 varsayımını kullandı. Koşullar farklı olduğu için bu rakamla HSH'nin hesabı arasındaki fark konut piyasasındaki değişime bağlanamaz.

HSH'nin ikinci çeyrek hesabından sonra açıklanan konut fiyatları ayrı değerlendirilmelidir. Ulusal Emlakçılar Birliği (National Association of Realtors, NAR), üçüncü çeyrekte mevcut müstakil konutların medyan fiyatının 432.900 dolara çıktığını, bunun bir yıl öncesine göre %1,7 artış olduğunu bildirdi. San Jose metropol bölgesinde medyan fiyat 1,92 milyon dolarla yıllık %0,3 yükseldi. NAR, mevsimsel etkiler nedeniyle çeyrekler arasındaki medyan fiyatları doğrudan karşılaştırmanın zor olduğunu belirtti.

Faiz oranları da değişti. Freddie Mac'in verilerine göre 30 yıl vadeli sabit mortgage faizi 29 Ekim'de %7,24'tü. Bu oran, HSH'nin ikinci çeyrek hesabında kullandığı %6,41'den farklı olduğu için o döneme ait gelir ihtiyacı bugünkü faiz oranının sonucu olarak okunamaz.

NAR, eylül ayında mevcut konut satışlarının bir önceki aya göre %1,5 artarak mevsim etkilerinden arındırılmış yıllıklandırılmış 3,99 milyon adede ulaştığını, ancak geçen yılın aynı ayına kıyasla %2,2 azaldığını bildirdi. Mevsim etkilerinden arındırılmış yıllıklandırılmış oran, bir aylık satış hızının bir yıl boyunca sürdüğü varsayımıyla hesaplanıyor.

Sözleşme aşamasındaki bekleyen konut satışları ise bir önceki aya göre %7,3, geçen yılın aynı ayına göre %11,3 düştü. Tamamlanmış mevcut konut satışları ile sözleşme aşamasındaki bekleyen satışlar farklı göstergelerdir.

NAR Başekonomisti Lawrence Yun, ikinci çeyrek konut fiyatları açıklamasında “Gelirlerin konut fiyatlarından daha hızlı artması olumlu, ancak kısa vadede konut satın alınabilirliğinin önündeki en büyük zorluk faiz oranlarının yükselmesi” dedi. Yun'un açıklaması, gelirlerdeki iyileşmeyle kredi maliyetlerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğine işaret ediyor.

TokenPost, daha önce mortgage faizlerindeki yükselişi ve mevcut konut satışlarındaki düşüşü ele almıştı. Eylül ayında tamamlanmış mevcut konut satışları aylık bazda artarken, bekleyen satışların gerilemesi göstergelerin işlemlerin tamamlanma durumuna göre farklı yönlerde seyrettiğini gösterdi.

HSH'nin üçüncü çeyrek için hesapladığı gerekli gelir tutarı doğrulanmadı. Bu nedenle 112.694,82 dolar, 2026'nın ikinci çeyreğindeki konut fiyatları ve o dönemde uygulanan faiz oranına dayalı bir model sonucudur; üçüncü çeyrek fiyatlarına ya da ekim ayındaki faiz oranına göre hesaplanmış bir gelir ihtiyacı değildir.