ABD'de Bitcoin(BTC) ile konut kredisi dönemi başlıyor

Amerika'da kripto paraların konut kredisi başvurularında değerlendirilmesi yönündeki adımlar hız kazanmaya başladı. Federal hükümetin desteğiyle bazı büyük kredi kurumları harekete geçerken, ‘Bitcoin(BTC) ile ev sahibi olmak’ fikri gerçekliğe dönüşüyor.

Pennsylvania merkezli kredi şirketi Newrez, şubat ayı itibarıyla belirli miktarda kripto para varlığını konut kredisi başvurusunda kullanılabilecek varlık olarak tanıyacağını açıkladı. Bu karar, yeni konut alımı, yeniden finansman ve yatırım amaçlı gayrimenkulleri kapsıyor. Uygulama, Amerika Federal Konut Finansman Kurumu(FHFA) tarafından geçen yıl gelen yönergeler doğrultusunda hayata geçirildi.

Geçen 2025 yılının haziran ayında FHFA, Amerikan mortgage piyasasının iki devi Fannie Mae ve Freddie Mac’e, kripto para varlıklarının kredi değerlendirme süreçlerinde kullanılmasına yönelik planlar hazırlamaları talimatını vermişti. Bu iki kurum, mortgage piyasasında likidite ve istikrarı sağlayan temel yapılar olarak biliniyor. Bu karar, kripto paraların geleneksel finans sistemine entegrasyonunda önemli bir adım olarak görülüyor.

Bitcoin destekçisi olan büyük kurumsal yatırımcı Strategy'nin başkanı Michael Saylor, söz konusu gelişmeyi “Bitcoin’in Amerikan Rüyası’na entegre edildiği tarihi bir an” şeklinde yorumlamıştı.

FHFA’nın kripto para adımının ardında yalnızca teknolojik uyum değil, aynı zamanda genç neslin ev sahibi olabilmesinin önünü açma hedefi de yatıyor.

FHFA Başkanı Bill Pulte, Fannie Mae ve Freddie Mac’e gönderdiği kripto para talimatında, bu adımın “sürdürülebilir ve uzun vadeli konut sahipliğini destekleme stratejisinin bir parçası” olduğunu açıkladı.

Amerika’da son 60 yıldır konut sahipliği oranı %60 ila %70 aralığında seyrediyor. Ancak ev sahibi olanların ortalama yaşı hızla yükseliyor: 2010’da 39 olan ortalama yaş, 2025’te 59’a çıktı. Bu, milenyum ve Z kuşağının konut pazarına dahil olmasının zorlaştığını gösteriyor.

Bireysel varlık ve erişim imkânlarının yanı sıra kurumsal engeller de mevcut. Hamilton Projesi’nin 2023 verilerine göre, Atlanta'da tek haneli konut kiralama envanterinin %27’si dev yatırım kuruluşlarına aitti. Memphis’te bu oran %45, Birmingham’da ise %37. Bu yapısal koşullarda yatırım alışkanlığı olan genç kripto kullanıcılarına kredi erişimi sunmak, sınırlı pazarın nefes almasına katkı sağlayabilir.

Pulte, CNBC’ye verdiği röportajda “Kripto paralar, konut alımında erişimi artırmak adına önemli bir rol oynayabilir” dedi.

Miami merkezli fintech firması Milo ise bu alanda öncü adımı çoktan attı. Firma, 2022’de kripto satışı yapmadan, doğrudan Bitcoin’i teminat olarak kullanabileceğiniz 30 yıl vadeli mortgage ürününü tanıttı. O dönem CEO’su Josip Rupena, “Kripto varlıkları nakite çevirmeye zorlamak, çalışanlara gereksiz bir vergi yükü oluşturuyordu” demişti.

Ancak FHFA yeniden düzenleme sürecine girmiş olsa da bu durum, kripto para temelli kredilerin tamamen kabul edildiği anlamına gelmiyor.

Kripto varlıkların kredi değerlendirmelerine dahil edilebilmesi için öncelikle ABD merkezli bir kripto borsasında tutulması gerekiyor. Ayrıca Fannie Mae ve Freddie Mac gibi kurumlar, kripto varlıkların yüksek oynaklığına karşı önlem almalı.

En kritik konu ise bu yönergenin özel sektördeki kredi sağlayıcılar için bağlayıcı olmaması. Bazı şirketler bu uygulamayı yalnızca özel label (özelleştirilmiş) veya ‘jumbo mortgage’ pazarlarında test ediyor.

Whalen Global Advisors Başkanı Charles Whalen, “Bugüne dek verilen onaylar, neredeyse yalnızca Bitcoin için geçerli. Diğer alt coin’ler için kapılar büyük ölçüde kapalı” dedi. Ayrıca bu kredilerin çoğunun tahvil piyasasında işlem görmeyen özel ürünler olduğunu, dolayısıyla büyük ölçekli kurumsal yayına uygun olmadığını söyledi.

Bir diğer sorun ise ‘değer kırpma’ olarak bilinen değerlendirme indirimi. Kredi kuruluşları, teminat gösterilen kripto varlığın değer düşüş riskine karşı teminatın piyasa değerinden daha düşük bir miktarını kabul ediyor. Bu durum, yatırımcılar için giriş engeli oluşturabiliyor.

Kripto temelli mortgage alanındaki gelişmeler ayrıca siyasi etkilerle de şekilleniyor. Pulte, geçen yılki açıklamasında, bu kararın “Amerika’yı dünyanın bir numaralı kripto para ülkesi yapma hedefindeki Başkan Trump’ın vizyonunun bir yansıması” olduğunu vurgulamıştı.

Redfin başekonomisti Daryl Fairweather da “Bu karar, kriptoyu geleneksel finans sistemine entegre etme sürecine hizmet etti ve Trump’ın politik ajandasıyla uyumlu” yorumunda bulundu. Ancak Whalen ise “Burada politikadan çok siyaset var” ifadelerini kullandı.

Demokrat Parti, bu politik adımlara sert tepki gösterdi. Aralarında kripto karşıtı söylemleriyle bilinen Elizabeth Warren’ın da bulunduğu beş senatör, Pulte’ye gönderdikleri mektupta, “Bu politika, finansal sistem risklerinden çok politik önceliklere göre şekilleniyor” ifadelerine yer verdi. Ayrıca, Pulte’nin FHFA başkanlığına ek olarak bu iki ana kurumun yönetim kurulu başkanlığını da yürütmesinin çıkar çatışması doğurabileceğini savundular.

Buna karşılık, Cumhuriyetçi Parti de hızlı yanıt verdi. 2025 yılının temmuz ayında Wyoming Senatörü Cynthia Lummis, ‘21. Yüzyıl Mortgage Yasası’ adı altında kripto paraların kredi değerlendirme kriteri olarak kabulünü düzenleyen bir yasa tasarısı sundu. Ancak bu tasarı henüz Senato’nun Bankacılık, Konut ve Kentsel İşler Komitesi’nde bekletiliyor.

Whalen, bu yasanın yasalaşacağına dair iyimser değil. Ona göre, “Kredi onay tarihi ile kripto para kuru arasında büyük farklar oluşabiliyor. Bu da, rezervleri tahvil piyasasında yeniden satmak zorunda olan büyük ticari kurumlar için risk teşkil ediyor.”

Trump yönetimi ise son dönemde konut fiyatlarını dengelemek ve ev sahipliğini artırmak için çeşitli yöntemleri değerlendiriyor. Ulusal Ekonomi Konseyi Başkanı Kevin Hassett, konut peşinatlarının 401(k) gibi emeklilik fonlarından ödenebilmesini gündeme getirmişti. Başkan Trump ise 7 Ocak’ta, “büyük kurumsal yatırımcıların müstakil ev satın almasının yasaklanacağını” duyurdu.

Washington’da kriptoyu düzenleme çabaları, stabil kripto paralardan mortgage’a kadar genişliyor. Ancak bu tür politikaların gerçek anlamda tüketicilere ulaşabilmesi için finans kurumlarının düzenleyici belirsizlikleri gidermesi ve piyasa istikrarını sağlamayı önceliklendirmesi şart.