ABD'de konut satışları 4,06 milyona geriledi, 2008 uyarısı yeniden gündemde

ABD'de temmuz ayında mevcut konut satışları yıllık bazda 4,06 milyona gerileyerek 2008 küresel finans krizi öncesinde görülene benzer uyarı sinyallerini yeniden gündeme taşıdı. Fiyatlar yıllık bazda yükselişini sürdürdüğü için mevcut tablo, ülke genelinde sert bir çöküşten çok işlem durgunluğu ve ölçülü bir düzeltmeye işaret ediyor.

Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR)'ye göre, temmuzda mevcut konut satışları bir önceki aya kıyasla yüzde 1,7 azalarak yıllık bazda 4,06 milyon oldu. Geçen yılın aynı ayına göre ise satışlar yüzde 0,7 arttı.

Temmuzda medyan satış fiyatı 434.100 dolara ulaşarak geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 2 yükseldi. Temmuz sonu itibarıyla satılmamış konut stoku 1,54 milyon birim, stok tükenme süresi ise 4,6 ay olarak kaydedildi.

Business Insider'ın 12'sinde (yerel saatle) aktardığına göre, Rosenberg Research(Rosenberg Research) kurucusu David Rosenberg(David Rosenberg), mevcut konut satış hızının konut fiyatlarını 'çatlama (cracking)' evresine soktuğunu belirtti. Talep ve arz üzerindeki baskı yoğunlaşırsa medyan fiyatın yaklaşık yüzde 2 gerileyebileceğini öngördü.

Rosenberg'in uyarısı, fiyatların şimdiden çöktüğü anlamına gelmiyor; asıl vurgu azalan işlem hacminin ve artan stokun zamanla fiyat düşüşüne yol açabileceği ihtimalinde. Bu görüş piyasanın genel kabul gördüğü bir öngörü değil, tek bir ekonomistin analizi olarak öne çıkıyor.

Konut satışlarındaki gerileme, alıcı ve satıcıların aynı anda harekete geçmesini zorlaştıran piyasa yapısıyla da bağlantılı. Mortgage faizleri yükseldiğinde alıcının aylık ödeme yükü artarken, düşük faizle kredi kullanmış mevcut ev sahipleri evini satıp yeni bir kredi almaktan kaçınıyor.

Sözde 'kilitlenme etkisi (lock-in effect)', düşük mevcut kredi faizine bağlı ev sahiplerinin satışı ertelemesi anlamına geliyor. Bu durum arzı sınırlayarak fiyatları destekleyebiliyor ama aynı zamanda işlem hacmini azaltıp piyasa likiditesini düşürüyor.

AP(Associated Press) haberine göre, 30 yıllık sabit faizli mortgage oranı yüzde 6,69'a yükselerek bir yılı aşkın sürenin en yüksek seviyesine ulaştı. Yüksek faiz yükü, temmuzda mevcut konut satışlarının bir önceki aya göre yüzde 1,7 azalmasının arka planındaki etkenlerden biri olarak gösterildi.

ABD konut piyasası yaklaşık üç yıldır yıllık bazda 4 milyon civarında düşük bir işlem seviyesinde seyrediyor. Yüksek fiyatlar ve faizler alım gücünü kısıtlarken, satıcılar mevcut düşük kredi faizinden vazgeçmek istemediği için piyasada bekle-gör tutumu sürüyor.

Stok artışı alıcılara daha fazla seçenek sunarken satıcının fiyat belirleme gücünü zayıflatabiliyor. Buna karşılık arz yeterince genişlemezse, işlemler durgun kalsa bile fiyatların sert düşmediği bir seyir devam edebiliyor.

Konut fiyatlarındaki değişim tüketimi de etkileyebilir. Rosenberg'e göre konut, ABD hanehalkı varlıkları içinde büyük bir paya sahip olduğundan, fiyatların zayıflaması ev sahiplerinin hissettiği servet değerini azaltıp tüketimi de yavaşlatabilir.

NAR, haziran ayı mevcut konut satışı açıklamasında ücret artışının konut fiyatı artışının üzerinde seyrettiğini, bu sayede satın alma koşullarının bir yıl öncesine göre iyileştiğini belirtti. Kurum, uzun vadeli fiyat seyrinin stokun ne kadar genişleyeceğine bağlı olabileceğini de aktardı.

Realtor.com(Realtor.com), '2026 Ulusal Konut Piyasası Ara Dönem Görünümü' raporunda 2026 yılı mevcut konut satışlarını 4,1 milyon olarak öngördü. Fiyat artışının yüzde 1,2, aylık ortalama mortgage faizinin ise yüzde 6,3 olacağını öngören şirket, sert bir düşüşten çok işlemlerde kademeli bir toparlanma ve fiyat artışında yavaşlama bekliyor.

Zillow Research(Zillow Research), '2026 Temmuz Konut Piyasası Görünümü' raporunda 2026 yıl sonunda ABD'de genel konut değerinin geçen yıla göre yüzde 0,2 düşebileceğini öngördü. Mevcut konut satışlarının ise geçen yıla kıyasla yüzde 1,2 artışla 3,8 milyona ulaşmasını bekliyor.

Mevcut resmi göstergeler yüksek fiyat ile düşük işlem hacminin bir arada görüldüğü bir piyasayı ortaya koyuyor. Temmuz medyan fiyatı geçen yıla göre yüzde 2 artarken, Realtor.com 2026 satış hacmini 4,1 milyon, Zillow Research ise 3,8 milyon olarak öngörüyor.