914 milyon won tazminat: İgis Varlık Yönetimi, KB Securities PF davasını kısmen kaybetti

Seul'daki Sewoon 5-1 ve 5-3 bölgelerinin kentsel dönüşüm projesinde proje finansmanı (PF) danışmanlığı sözleşmesinden doğan davada İgis Varlık Yönetimi(이지스자산운용), KB Securities(KB증권)'e 914 milyon won ve gecikme faizi ödemeye mahkum edildi.

Seul Merkez Bölge Mahkemesi 20. Hukuk Dairesi (Hakim Kim Min-chul), KB Securities'in İgis Varlık Yönetimi'ne karşı açtığı 2,53 milyar won tutarındaki tazminat davasının ilk derece yargılamasında bu yönde karar verdi. Asia Ekonomi(Asiae), tarafların karara itiraz etmemesi nedeniyle hükmün kesinleştiğini bildirdi.

Uyuşmazlık, Sewoon 5-1 ve 5-3 bölgeleri kentsel dönüşüm projesinde finansman danışmanı değişikliğiyle başladı. KB Securities'in de aralarında bulunduğu mevcut finansman danışmanları köprü kredi ve ana PF dahil fonlamayı üstlenecekti ancak proje sahibi başka bir finans kurumu üzerinden fon sağlayınca 2022'de önceki sözleşme sona erdi.

PF, gayrimenkul geliştirme projelerinin gelecekteki gelirine ve iş potansiyeline dayanarak fon sağlama yöntemidir. Finansman danışmanı, projenin ihtiyaç duyduğu fon büyüklüğünü ve finansman koşullarını belirleyip krediyi sağlayacak finans kurumlarını bir araya getirerek anlaşmanın gerçekleşmesini sağlar.

Sözleşmenin feshi sürecinde Sewoon 5 Bölgesi PFV, mevcut finansman danışmanlarına 3,4 milyar won fesih tazminatı ödedi. İgis Varlık Yönetimi ise kendisinin yer aldığı diğer projelerde eski finansman danışmanlarına yeni fırsatlar sağlamayı taahhüt etti.

Taraflar arasındaki mutabakat metnine göre, Nisan 2024'e kadar her yıl en az iki finansman fırsatı sunulacak ve eski danışmanların toplam 4,6 milyar won'luk komisyon elde edebileceği gerçek sözleşmeler imzalanacaktı. KB Securities'in payı, toplam komisyonun yüzde 55'ine denk gelen 2,53 milyar won olarak belirlendi.

İgis Varlık Yönetimi bu doğrultuda KB Securities'e çeşitli geliştirme projeleri tanıttı. Ancak bunların büyük bölümü gerçek bir finansman sözleşmesine dönüşmedi ve KB Securities tazminat davası açtı.

İgis Varlık Yönetimi, proje bilgilerini paylaşıp KB Securities'in katılım isteğini teyit ettiği için 'fırsat sağlama' yükümlülüğünü yerine getirdiğini öne sürdü. KB Securities ise mutabakat metninin yalnızca proje tanıtımıyla sınırlı olmadığını, gerçek sözleşme imzalanmasını ve komisyon ödenmesini de kapsadığını savundu.

Mahkeme, yalnızca proje tanıtımının mutabakat yükümlülüğünün yerine getirildiği anlamına gelmeyeceğine hükmetti. Mahkeme, İgis Varlık Yönetimi'nin yükümlülüğü hakkında "fon ihtiyacına ilişkin bilgi vermek ve katılım hakkını güvence altına almakla kalmayıp, gerçek bir finansman danışmanlığı sözleşmesi imzalatarak 4,6 milyar won tutarında komisyon ödenmesini sağlama yükümlülüğünü de kapsar" dedi.

KB Securities'e öncelikli görüşme hakkı tanınmış olması da kararda etkili oldu. Bazı projelerde KB Securities rakip finans kuruluşlarına göre daha yüksek komisyon talep etse de mahkeme, finansman koşullarının bir miktar makul olmamasının sözleşme imzalama ve komisyon ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmayacağını belirtti.

İgis Varlık Yönetimi'nin ayrı bir öncelikli görüşme süreci işletmeden başka finans kurumlarıyla sözleşme imzalaması da aleyhine değerlendirildi. Mutabakat metninde belirlenen sürecin ve sonucun fiilen uygulanıp uygulanmadığı davanın temel noktasını oluşturdu.

Ancak mahkeme, KB Securities'in talep ettiği tutarın tamamını kabul etmedi. KB Securities bir geliştirme projesinden zaten 245 milyon won komisyon almıştı.

Mahkeme, kalan 2,285 milyar won'un yüzde 40'ı olan 914 milyon won'u zarar tutarı olarak belirledi. Gerçek bir finansman danışmanlığı işi yapılsaydı ortaya çıkacak yatırımcı bulma, finansman koşullarını inceleme ve sözleşme hazırlama maliyetlerini KB Securities'in üstlenmemiş olması bu hesaba yansıtıldı.

Bazı projelerde KB Securities'in yüksek komisyon talep etmesinin sözleşmenin bozulmasına etkisi olduğu da tazminat hesabında dikkate alındı. Mahkeme İgis Varlık Yönetimi'nin sorumluluğunu kabul etmekle birlikte KB Securities tarafındaki koşulları ve fiilen oluşmayan maliyetleri de birlikte değerlendirdi.

Bu karar, PF finansman danışmanlığı sözleşmesi sona erdirilirken sonraki proje fırsatları vaat edilen durumlarda, yükümlülüğün yalnızca bilgi aktarımıyla sınırlı kalmayıp gerçek sözleşme imzalanmasını ve komisyon ödenmesini de kapsayabileceğini gösteren bir örnek oldu. Gayrimenkul PF piyasasında finansman danışmanlığı sözleşmesi ve sonrasındaki tazminat anlaşmaları yapılırken yükümlülük kapsamının somut biçimde yazılması gerektiğine işaret ediyor.

Gayrimenkul PF fonlamasına ilişkin finans sektöründeki yük, daha önce PF sendikasyon kredisi arzının genişletilmesine dair tartışmalarda da gündeme gelmişti. Bu davada ise finansman arzının büyüklüğünden çok, sözleşme feshinin ardından alternatif proje fırsatlarına ilişkin taahhüdün ne ölçüde yerine getirildiği hukuki tartışmanın odağı oldu.