Yüzde 30'a varan taşınma kredisi artışı: Yeni bina esası geliyor

Kore Finansal Hizmetler Komisyonu (FSC) Başkanı Lee Eok-won (이억원), kentsel dönüşüm projelerinde konut sakinlerine sağlanan taşınma kredisi limitinin önceki duruma göre yaklaşık yüzde 30 artabileceğini açıkladı. Değişiklik, teminat değerinin yıkılacak eski binaya göre değil, tamamlanacak yeni binaya göre hesaplanmasıyla sağlanacak.

Lee Eok-won, 13'ünde (yerel saatte) Yonhap News TV'ye çıkarak "taşınma kredisinde önceki döneme göre yaklaşık yüzde 30 daha fazla kredi kullanılabilecek, bu sayede gerçek konut ihtiyacı olanların finansman sıkıntısı giderilecek" dedi. Bu açıklama, hedeflenen destekle finansman darboğazının kısmen çözülebileceğine işaret ediyor. FSC'nin aynı gün açıkladığı kapsamlı finansal istikrar paketi, taşınma kredisi, ara ödeme kredisi ve bakiye kredisi gibi konut arzı ve teslim sürecine bağlı fon akışlarını kısmen rahatlatmaya odaklanıyor.

Lee önce Kredi/Değer Oranı (LTV) hesaplamasında teminat değerinin nasıl belirleneceğini anlattı. Şu ana kadar teminat değeri yıkımdan önceki eski binaya göre hesaplanıyordu; bundan sonra tamamlanan yeni binanın değeri esas alınacak, böylece kullanılabilecek kredi tutarı artacak.

Kalan finansman açığı için inşaat şirketlerinin veya kooperatiflerin bankalardan ek taşınma kredisi almasında kullanabileceği yeni bir teminat ürünü de devreye girecek. Kentsel dönüşüm projelerinde taşınma kredisi tıkandığında kooperatif üyelerinin taşınması ve inşaatın başlaması birlikte gecikebiliyor; bu nedenle saha çalışanları uzun süredir finansal destek talep ediyordu.

LTV, teminat değerine göre kullanılabilecek kredi oranını ifade ediyor. Aynı LTV oranı uygulansa bile teminat değeri hesaplama esası yükseldiğinde borçlunun alabileceği kredi tutarı artabiliyor.

Toplam hane halkı kredisi büyüme hedefi de güncellendi. Finansal otoriteler bu yıl için bankacılık sektöründe hane halkı kredisi artış oranı hedefini yüzde 1,5'ten yüzde 3'e çıkardı.

Lee, yüzde 1,5 hedefi belirlenirken nominal büyüme oranının yaklaşık yüzde 4,5 öngörüldüğünü, ancak şu anda bu oranın yüzde 12-13'ün üzerinde seyrettiğini açıkladı. Çok evli sahiplerine yönelik değer artış vergisi ağırlaştırmasının ertelenmesiyle işlem hacminin artması ve gerçek konut ihtiyacı olanların finansman güçlükleri de hedefin yeniden belirlenmesinde etkili oldu.

Ancak toplam hedefin yükseltilmesinin genel konut kredilerinde gevşemeye yol açmayacağı yorumu da yapılıyor. TokenPost daha önce toplam hedef yükseltilse bile genel konut kredisi koşullarının kısa sürede gevşemesinin zor olduğunu aktarmıştı.

Finansal otoriteler hane halkı borcu yönetim ilkesini koruduklarını belirtiyor. Lee, LTV ve Toplam Borç Ödeme Oranı (DSR) ile konut fiyat aralığına göre belirlenen 600 milyon won (6억원), 400 milyon won (4억원), 200 milyon won (2억원) kredi üst sınırlarının aynen korunacağını söyledi.

DSR, borçlunun yıllık anapara ve faiz ödemesini gelirle karşılaştırarak kredi limitini belirleyen bir gösterge. Toplam hedef yükseltilse de bunun spekülatif talebe yönelik kredi koşullarının gevşetildiği anlamına gelmediği vurgulanıyor.

Gençler ve yeni evli çiftlere yönelik önlemler de pakete dahil edildi. Lee, Gençlik Gelecek Bogeumjari Kredisi (청년미래보금자리론), kira depozitosu (jeonse) ile aylık kira ödemesini birleştiren teminat ürünü ve Gençlik Özel Jeonse Kredisi Garantisi'nde (청년특례전세대출보증) yaş ve limit iyileştirmelerine değindi.

Bogeumjari Kredisi'nde yeni evli çiftler için gelir kriteri de değişecek. Lee, şu anda 85 milyon won (8500만원) altı olan yeni evli çift gelir şartını, eşlerden yalnızca birinin mevcut koşulu sağlaması durumunda da geçerli olacak şekilde güncelleyeceklerini açıkladı.

Arz tarafı finansman önlemleri Proje Finansmanı (PF) alanlarındaki aşamalı darboğazları azaltmaya yönelik. Normal seyreden PF alanlarında kamu garantisi genişletilecek, sorunlu alanlarda ise Kore Varlık Yönetim Şirketi (KAMCO) normalleşme fonu ile banka ve sigorta sektörü sendikasyon kredileri kullanılarak proje ve borç yapıları yeniden düzenlenecek.

Bu paket, kentsel dönüşüm sahalarında dile getirilen taşınma kredisi yetersizliği sorununu kısmen karşılıyor. TokenPost daha önce hükümetin kentsel dönüşüm projelerinde taşınma kredisi düzenlemelerini gevşetmeyi değerlendirdiğini duyurmuştu.

Fiili uygulama etkisi bankaların limit dağılımına, garanti ürünlerinin ayrıntılı koşullarına ve kooperatif bazında proje karlılığına göre değişebilir. Finansal otoriteler toplam kredi yönetimi ilkesini korurken gerçek konut ihtiyacı olanların sıkıntılarını nokta atışı destekle çözme planında olduklarını belirtiyor.