10 ABD eyaletinden mortgaj emanet faizi kuralına dava

ABD'de 10 eyaletin başsavcısı, konut kredisi 'emanet hesabı' (escrow account) faiz ödeme yükümlülüğünü düzenleyen ABD Para Birimi Denetleme Ofisi (OCC) kuralının iptali için dava açtı. Davanın özünde, federal düzenlemenin eyalet tüketici koruma yasalarını ne ölçüde geçersiz kılabileceği sorusu yatıyor.

Dava, Kore saatiyle 12'sinde Oregon federal mahkemesine sunuldu. CNBC'nin haberine göre davada OCC ve Para Birimi Denetleme Kurumu Başkanı Jonathan Gould(Jonathan Gould) davalı olarak gösterildi.

OCC, 15 Mayıs'ta 'Real Estate Lending Escrow Accounts' ve 'Preemption Determination: State Interest-on-Escrow Laws' başlıklı iki nihai kural yayımlamıştı. Her iki kural da 18 Haziran'da yürürlüğe girdi.

OCC bu kurallarla, ulusal bankaların ve federal tasarruf kurumlarının mortgaj emanet hesaplarındaki koşulları, faiz ödeyip ödemeyeceklerini ve ilgili ücretleri kendi 'ticari takdirlerine' bırakabileceğini açıkladı. Eyalet yasası bankaları emanet hesabına faiz ödemekle yükümlü kılsa bile, federal bankacılık mevzuatının önceliğe sahip olduğu görüşünü savundu.

Mortgaj emanet hesabı, borçlunun her ay ödediği konut kredisi taksitinin içinden emlak vergisi ve konut sigortası gibi kalemlerin ayrı biriktirildiği bir düzenek. Yıllık ya da toplu ödenen vergi ve sigorta giderlerini aylık ödeme yapısının içine dahil ederek yönetmeyi amaçlıyor.

Tartışmanın hukuki temeli 15 U.S.C. §1639d(g)(3) maddesinin yorumuyla da ilişkili. Bu madde, belirli durumlarda geçerli eyalet yasası ya da federal yasanın öngördüğü şekilde emanet hesabına faiz ödenmesini şart koşuyor; bu da eyalet düzeyindeki tüketici koruması ile OCC'nin federal öncelik (preemption) mantığını doğrudan karşı karşıya getiriyor.

OCC, New York eyaletinin emanet faizi yasasıyla esasen aynı nitelikte olan 13 eyalet ve bölgenin yasalarının federal yasa tarafından geçersiz kılındığına hükmetti. CNBC ise 14 eyalet ile bazı ABD bölgelerinin emanet hesabına faiz ödenmesini zorunlu tuttuğunu aktardı.

Bu değerlendirme aynen kalırsa, bazı konut kredisi borçluları eyalet yasasının güvence altına aldığı emanet faizini alamayabilir. Ancak kapsam, bankanın ruhsat türüne, faaliyet gösterdiği eyalete ve bazı eyaletlerdeki sözde 'wild card' hükümlerine göre değişiyor.

Eyalet yönetimleri ve tüketici örgütleri OCC'nin yetkisini aştığını savunuyor. Kaliforniya Başsavcısı Rob Bonta(Rob Bonta), 30 Ocak'ta yaptığı açıklamada 23 eyaletin başsavcısından oluşan bir koalisyonun OCC'nin önerdiği kurala itiraz ettiğini duyurdu; bu açıklama, eyaletler arasında konuya yönelik geniş bir muhalefetin var olduğunu gösteriyor.

Kaliforniya Başsavcılığı, kuralın eyalet tüketici koruma yasalarını zayıflatabileceğini öne sürdü. Eyalet Bankacılık Denetçileri Konferansı (CSBS) ile Ulusal Eyalet Meclisleri Konferansı (NCSL) da OCC'nin federal öncelik değerlendirmesine karşı görüş bildirdi.

Bankacılık kesimi ise tam tersine düzenleyici 'netliği' öne çıkarıyor. Banka Politikaları Enstitüsü (BPI), 17 Şubat tarihli yazısında emanet faizi zorunluluğunun ortalama tüketiciye net bir fayda sağlamadığını, aksine kredi açılış maliyetlerini ve kredi onay olasılığını olumsuz etkileyebileceğini savundu.

Amerikan Bankacılar Birliği (ABA) ve ABD Ticaret Odası da OCC'nin önerisini bankaların ticari takdir yetkisini koruduğu gerekçesiyle destekledi. Sektör, eyalet bazında birbirinden farklı kuralların ulusal ölçekte kredi ürünü yönetimini ve maliyet hesaplamasını karmaşıklaştırdığı görüşünde.

Hukuki arka planda 2. Bölge Temyiz Mahkemesi'nin 5 Mayıs kararı bulunuyor. Mahkeme, New York eyaletindeki yüzde 2 emanet faizi zorunluluğunun federal bankacılık yasası tarafından geçersiz kılındığı yönündeki görüşünü yinelemişti.

Daha önce ABD Yüksek Mahkemesi, 2024 tarihli Cantero davasında daha ayrıntılı bir karşılaştırmalı analiz yapılması gerektiğine hükmetmişti. Temyiz mahkemesi bu ölçütü uyguladıktan sonra aynı sonuca ulaştı; şimdi açılan dava da hem bu kararı hem de Dodd-Frank sonrası federal öncelik standartlarını yeniden test etme niteliği taşıyor.

Kripto ve makro piyasaları takip edenler açısından asıl dikkat çekici nokta, konut finansmanının kendisinden çok makro değişkenlerle bağlantısı. TokenPost daha önce ABD'de mortgaj faizlerindeki yükseliş ve kredi başvurularındaki düşüş eğilimini haberleştirmişti; ancak bu emanet faizi kuralının kripto piyasasıyla doğrudan bir bağlantısı şu an için doğrulanmış değil.

Dava henüz erken aşamada. Kuralın yürürlüğünün durdurulup durdurulmayacağı ve bir ön tedbir kararı verilip verilmeyeceği, önümüzdeki süreçte mahkeme aşamalarında belirlenecek.