Güney Kore'de REIT'ler 127,3 trilyon wona ulaştı, 10 yılda 5 kat büyüdü

Güney Kore'deki REIT (gayrimenkul yatırım ortaklığı) piyasasının toplam varlıkları, temmuz sonu itibarıyla 127,3 trilyon wona ulaştı. 2016 yılında 25,1 trilyon won büyüklüğünde olan piyasa, 10 yılda 100 trilyon wonun üzerinde büyüdü.

Kore REIT Derneği'ne göre, temmuz sonu itibarıyla Güney Kore'de faaliyet gösteren REIT sayısı 470'e, yönetim altındaki varlık büyüklüğü (AUM) ise 127,3 trilyon wona ulaştı. REIT sayısı 2016'daki 169 adetten yaklaşık 2,8 kat artarken, varlık büyüklüğü yaklaşık 5 kat genişledi.

REIT'ler, birçok yatırımcıdan topladığı fonu gayrimenkule yatıran ve yöneten, anonim şirket yapısındaki dolaylı yatırım araçlarıdır. Yasal düzenlemeler gereği toplam varlıklarının en az yüzde 70'ini gayrimenkul gibi varlıklara yatırmak, dağıtılabilir kârın en az yüzde 90'ını ise yatırımcılara temettü olarak dağıtmak zorundadırlar.

REIT piyasasının büyümesinin arkasında, doğrudan gayrimenkul yatırımının getirdiği yükü azaltabilmesi ve kiralık konut gibi kamu ile kamu yararına yönelik tesislerin finansmanında bir araç olarak kullanılabilmesi gibi yapısal özellikler bulunuyor. Merkezi hükümet ve yerel yönetimler de REIT'lerin sermaye toplama yapısını kiralık konut inşası ve işletmesinde kullanabiliyor.

Varlık türlerine bakıldığında en büyük payı konut aldı. Temmuz sonu itibarıyla yönetim altındaki varlıklara göre konut REIT'lerinin payı yüzde 44,4 olurken, bunu yüzde 34,0 ile ofis REIT'leri izledi.

Geri kalan türler ise sırasıyla lojistik yüzde 6,5, perakende yüzde 6,4 ve karma tür yüzde 4,9 olarak sıralandı. Bu durum, REIT piyasasının sadece ticari ofis binalarıyla sınırlı kalmayıp konut, lojistik ve ticari tesislere doğru yatırım alanını genişlettiğini gösteriyor.

Konut REIT'leri aracılığıyla sağlanan konutların sayısı, temmuz sonu itibarıyla kümülatif 221.084 haneye ulaştı. Bunların içinde kamu destekli özel kiralama gibi kiralık konutlar 216.009 hane, satışa sunulan konutlar ise 4.775 hane olarak kaydedildi.

Borsada işlem gören REIT piyasası, genel REIT piyasasından daha küçük. Temmuz sonu itibarıyla Güney Kore borsasında işlem gören REIT sayısı 23 olurken, bu şirketlerin toplam piyasa değeri yaklaşık 8,436 trilyon won olarak hesaplandı.

Geçen yıl sonu itibarıyla, politika amaçlı REIT'ler hariç tutulduğunda tüm REIT'lerin ortalama temettü verimi yüzde 11,8 seviyesindeydi. Bu rakam yalnızca geçmişe dönük temettü verilerini yansıtıyor; gelecekteki temettü ya da fiyat hareketleri için bir garanti niteliği taşımıyor.

Kore REIT Derneği yetkilisi, REIT'lerin “yalnızca Güney Kore Toprak, Altyapı ve Ulaştırma Bakanlığı'nın onayı ve denetimine tabi olmakla kalmayıp, halka arz ve temettü yükümlülükleri sayesinde halka adil gayrimenkul yatırım fırsatı sunan bir ürün” olduğunu söyledi. Bu açıklama, halka arz ve temettü yükümlülüklerinin gayrimenkul yatırımına erişimi genişletebileceğine işaret ediyor.

Aynı yetkili, REIT'lerin “kiralık konut ve altyapı gibi kamu ile kamu yararına yönelik tesislerin inşası ve işletilmesinde yüksek kullanım alanına sahip olduğunu, spekülatif talebin yatırım talebine dönüşmesiyle gayrimenkul piyasasında istikrara da katkı sağlayabileceğini” belirtti. Bu ifade, REIT'lerin salt bir yatırım ürününün ötesinde, politika amaçlı gayrimenkul arzı için bir araç olarak da kullanılabileceğini gösteriyor.

Ancak genel REIT piyasası ile borsada işlem gören REIT'lerin birbirinden ayrı değerlendirilmesi gerekiyor. Toplam 470 REIT'ten yalnızca 23'ü Güney Kore borsasında işlem görüyor; halka açık olmayan REIT'ler, politika amaçlı REIT'ler ve borsada işlem gören REIT'ler likidite, temettü yapısı ve yatırım hedefleri açısından birbirinden farklılık gösterebiliyor.

Yatırımcılar açısından varlık türü, borsada işlem görüp görmediği ve temettü kaynağı yapısının birlikte incelenmesi gerekiyor. Aynı REIT olsa dahi konut, ofis, lojistik ya da perakende gibi farklı yatırım alanlarına göre, konjonktür ve faiz oranı değişimlerinden etkilenme derecesi farklılaşabiliyor.