Opendoor CEO’su: AI Tabanlı İpotek Modeli, ABD Konut Piyasasında Likidite Kilidini Açabilir

카즈 네자티안(Cass Nezhat) 오픈도어(Opendoor) 최고경영ci(CEO), 미국 konut piyasasındaki ‘yapısal bozulmaya’ dikkat çekerek özellikle genç neslin ‘ilk ev alımı’ yaşının gecikmesinin uzun vadede *servet transferi* dinamiklerini ve yerel toplulukların istikrarını zayıflatabileceği konusunda uyarıyor. Ona göre giderek artan işlem maliyetleri ve verimsiz *ipotek* yapısı, konut piyasasının ‘likiditesini’ adeta kilitliyor. Nezatiyan, bu tıkanıklığı açmak için *yapay zekâ(AI)* temelli yeni bir konut finansman modeline ihtiyaç olduğunu vurguluyor.

Nezatiyan, konut sahipliğini sadece bir varlık biriktirme aracı olarak değil, ‘topluluğun geleceğinde pay’ sahibi olma biçimi olarak tanımlıyor. Çocukluklarını ebeveynlerinin ev sahibi olduğu hanelerde geçirenlerin; eğitim, gelir ve sosyal katılım gibi alanlarda istatistiksel olarak daha iyi sonuçlar elde ettiğini gösteren çok sayıda çalışma olduğunun altını çiziyor. Ona göre *konut sahipliği*, komşuluk bağlarını güçlendiren ve yerel topluma karşı sorumluluk ile katılımı artıran temel bir unsur. Ev sahibi olanların; mahalle okulları, güvenlik ve altyapı yatırımlarıyla daha fazla ilgilendiğini, bu yüzden kararlarını da daha uzun vadeli perspektifle aldıklarını söylüyor. Bu çerçevede Nezatiyan, ‘konut sahipliği oranı’nı sadece teknik bir istatistik değil, bir toplumun istikrarı ve geleceği için kilit gösterge olarak konumlandırıyor; politika yapıcıların piyasaya bakarken fiyat ve arzın yanı sıra bu sosyal etkileri de hesaba katması gerektiğini savunuyor.

Nezatiyan’ın en çok endişe ettiği noktalardan biri, gençlerin ilk ev sahibi olma yaşının Amerika’da tarihte ilk kez ortalama 40’ı aşmış olması. ABD’de servet transferinin en güçlü kanallarından birinin *konut sahipliği* olduğunu hatırlatıyor: Anne-babanın sahip olduğu ev zamanla çocuklara geçiyor, böylece servet kuşaklar arasında nispeten doğal bir biçimde aktarılırken, yeni neslin hayatı için de bir mali temel oluşuyor. Ancak ilk ev alımı 40 yaş sonrasına sarktığında, servet biriktirme dönemi kısalıyor, miras ve hibeler yoluyla gerçekleşen servet transferi de gecikiyor. Bu durumun sınıflar arası eşitsizliği sertleştirip, yalnızca belirli tabakaların ciddi varlık miras alabildiği bir yapı yaratabileceğinden kaygı duyuyor. Aynı zamanda konut sahipliğinin gecikmesi, bireylerin yaşadıkları bölgeye aidiyet duygusunun daha yavaş gelişmesine, taşınma sıklığının artmasına ve yerel toplulukların bağlarının zayıflamasına neden olabilir.

Nezatiyan’a göre şu anki ABD konut piyasasının en önemli tıkanıklıklarından biri, göz ardı edilen *işlem maliyetleri*. Komisyonlar, vergiler, finansman giderleri ve regülasyon uyum maliyetleri derken, bir evin alım-satımına dair toplam maliyet geçmişe kıyasla ciddi ölçüde artmış durumda. “Bugünkü işlem maliyetlerini yalnızca yüzde 10 azaltıp 1990’lardaki seviyelere çekebilsek, bu ABD konut piyasasına *fiilen 5 milyon konut eklemiş* olmakla aynı etkiyi yaratır” diyor. Burada kastettiği, fiziksel olarak 5 milyon yeni ev inşa edilmesi değil; maliyetler düşerse halihazırdaki konutların daha fazla satışa çıkacağı, hareketliliğin artacağı ve böylece ekonomideki ‘etkin arz’ın buna yakın bir düzeyde genişleyebileceği. Göze görünmeyen işlem maliyeti artışının, uzun vadede arz sıkışıklığı, fiyatların yükselmesi ve erişilebilirliğin bozulmasıyla sonuçlandığını belirten Nezatiyan, bazı *konut arzı* programlarından bile daha etkili olabilecek alanın aslında bu maliyetleri düşürecek düzenleme ve kurumsal reformlar olduğunu savunuyor.

Nezatiyan, likiditenin önemini anlatırken konut piyasasını otomobil gibi diğer tüketim piyasalarıyla karşılaştırıyor. Otomobil alımında finansman koşulları iyileşip, işlemler kolaylaştığında, alım-satım hacminin doğal olarak genişlediğini; aynı mantığın *konut piyasasına* da uygulanabileceğini öne sürüyor. Oysa bugün konut alım-satımı karmaşık prosedürler, uzun bekleme süreleri ve yüksek maliyetler nedeniyle *aşırı düşük likidite* ile işliyor. Böyle bir ortamda, aslında ev alıp satmak isteyen çok sayıda insanın “uğraşmak istemiyorum” veya “belirsizlik çok fazla” diyerek geri adım attığını, likidite yetersizliğinin bu psikolojik bariyerleri daha da güçlendirdiğini söylüyor. Nezatiyan’a göre kamu politikaları, teknoloji yatırımları ve finansal ürün tasarımları, sistematik biçimde ‘likidite artırma’ hedefi etrafında yeniden kurgulanırsa, piyasaya katılım artar, fiyatlama daha şeffaf ve sağlıklı hale gelir.

Nezatiyan, “konut maliyetleri, friksiyonlar ve verimsizlikler yüzünden gelir artışını *uzun süredir* geride bırakıyor” tespitini yapıyor. İpotek faizleri tarihsel olarak aşağı gelirken bile, ev sahibi olmanın *toplam maliyetinin* düşmediğini hatırlatıyor. Bu, sadece mutlak düzeyde yüksek fiyat sorunu değil; orta sınıf ve gençler için ev sahibi olmanın *fiilen ulaşılamaz bir hedef* hâline gelmesi anlamına geliyor. Gelire oranla konut fiyatlarının tarihsel zirvelere yaklaşması, klasik birikim ve kredi yöntemleriyle ‘konut merdivenine’ çıkmanın giderek imkânsız bir yapıya dönüştüğünü gösteriyor. Nezatiyan, bu *gelir–konut maliyeti uçurumu* kapanmadığı sürece konut sahipliği oranının aşağı yönlü baskı altında kalacağını, bunun da uzun vadede tüketimi, doğurganlık kararlarını ve yerel ekonomileri olumsuz etkileyebileceği uyarısında bulunuyor.

Ekonomi teorisi, varlıkların piyasa değeri büyüdükçe katılımcı sayısının artması ve fiyat bilgisinin daha verimli toplanması sayesinde işlemlerin daha akıcı ilerlemesini öngörüyor. Nezatiyan, devlet tahvilleri veya büyük ölçekli hisse senedi piyasalarında likiditenin yüksek olmasını bu çerçeveye örnek veriyor. Buna karşılık *konut* gibi yüksek değerli varlıkların işlem gördüğü piyasada, tam tersine, süreçler ve düzenlemeler ağırlaştıkça friksiyonların arttığını; karmaşık aracı yapıları nedeniyle konut piyasasında ‘piyasa tasarımı başarısızlığı’ yaşandığını düşünüyor. Çözüm olarak, dijital dönüşüm ve mevzuat sadeleşmesiyle özellikle yüksek tutarlı varlıkların daha standart, hızlı ve etkin süreçlerle el değiştirmesini savunuyor. Bu sayede fiyat bozulmalarının azalacağını ve piyasanın daha hızlı dengeye gelebileceğini öngörüyor.

Nezatiyan’ın liderlik ettiği *iBuying* (platformun evi kendisinin alıp sonra yeniden satması) modeli uzun süredir “kârlılığı düşük, riskli bir iş” eleştirilerinin hedefinde. Nezatiyan, bu eleştirilere “matematiği yanlış okuyorlar” sözleriyle karşı çıkıyor. Belli dönemlerdeki hatalı yönetim kararları bir kenara bırakıldığında, Opendoor’un *çekirdek iBuying modelinin* çoğu dönemde ekonomik olarak ‘artı değer’ ürettiğini savunuyor. Yani doğru veri kümeleri ve algoritmalara dayanan fiyatlama ile yeniden satış stratejilerinin bir araya gelmesi hâlinde, yüksek hacimli alım-satımların da istikrarlı şekilde kâr edebileceğini öne sürüyor. Ona göre *iBuying*, geleceğin konut alım-satım ekosisteminin önemli bir kolonuna dönüşebilir; ancak modelin başarısı, sermaye maliyeti, risk yönetimi kalitesi ve veri setlerinin hassasiyetine bağlı. Yüzeysel birkaç başarısız örneğe bakarak tüm modeli “yürümez” ilan etmenin hatalı olacağını söylüyor.

Nezatiyan, Opendoor’un odaklandığı bir sonraki adımın, temelden *AI tabanlı ipotek* sistemi olduğunu paylaşıyor. Hedeflediği yapı, ev alımından kredi kullanımına kadar tüm sürecin yapay zekâ tarafından yönetildiği; müşterinin kimseyle yüz yüze gelmeden veya telefonla konuşmadan işlemi tamamladığı bir model. Bu mimaride AI; gelir, kredi skoru, varlıklar ve finansal geçmiş gibi çok boyutlu veriyi otomatik analiz ediyor, anlık olarak uygun kredi üst limiti ve koşullarını çıkarıyor. Bugünkü gibi belge toplama ve manuel uzman değerlendirmesine dayalı süreçler yerine, dijital kimlik ve anlık finansal veri temelli neredeyse *anlık karar* veren bir yapıdan söz ediyor. Nezatiyan, bu yaklaşımın ipotek piyasasındaki maliyetleri keskin biçimde aşağı çekebileceğini ve onay süresini dramatik şekilde kısaltabileceğini; aynı zamanda klasik kredi skorlama sisteminin dışında kalan kesimlere de yeni fırsat pencereleri açabileceğini belirtiyor.

Bugün hâkim olan geleneksel *underwriting* (kredi tahsis) sistemini “derinden bozulmuş” olarak nitelendiren Nezatiyan, bu çerçevenin eski regülasyon koşullarına göre dizayn edilmiş kontrol listeleri ve manuel doğrulamalar üzerine kurulu olduğunu, dolayısıyla gerçek ödeme gücünü hassas biçimde yansıtamadığını savunuyor. Bitmeyen evrak trafiği ve insan odaklı kontrollerin süreci uzattığını, maliyetin de doğrudan borçluya yüklendiğini hatırlatıyor. Ona göre dijital finansal veriler, gerçek zamanlı gelir akışı bilgisi ve davranışsal veri kaynakları bir araya getirildiğinde, çok daha *doğru ve adil* bir kredi tahsis mekanizması inşa etmek mümkün. Nezatiyan, böyle bir dönüşümün yalnızca onay sürecini kısaltmakla kalmayacağını; finansal sistem geneli için risk yönetimini iyileştirip, borçlu bazında *özelleştirilmiş* kredi koşulları sunmanın önünü açacağını düşünüyor.

ABD’de ortalama bir ipotek işleminin başvuru ile fonlama arasında yaklaşık bir ay aldığı biliniyor. Nezatiyan, Opendoor’un kendi ipotek işini entegre etmesi durumunda bu sürenin *sekiz güne* kadar inebileceğini iddia ediyor. Şirket, hem evin satın alınması hem de kredinin kullandırılmasını tek bir hat üzerinde birleştirdiğinde, satıcıya neredeyse anında ödeme yapılabildiğini, alıcıya da aynı anda kredi sağlanabildiğini anlatıyor. Bu modelin oturması halinde, bugün ‘aylar süren’ konut alım-satım döngüsünün ‘günler düzeyine’ inebilmesini mümkün görüyor. Nezatiyan, bu hızlanmanın işlem maliyetlerini düşüreceğini, piyasa likiditesini artıracağını ve tüketicilerin yaşadığı belirsizlik ile stres yükünü belirgin şekilde azaltarak *konut alım deneyimini baştan tanımlayabileceğini* savunuyor.

Nezatiyan’ın verdiği tüm bu mesajlar, tek bir noktada birleşiyor: *Konut sahipliği*, bireysel servet yaratmanın ötesinde, kuşaklar arası servet transferinin ve toplumsal istikrarın temel direği. Ancak ABD’de mevcut yapı, bu işlevi desteklemek yerine baltalayan bir yönde katılaşıyor. Nezatiyan, *işlem maliyetlerinin hafifletilmesi*, *piyasa likiditesinin artırılması* ve *AI temelli finansal yeniliklerin* bir araya gelmesi halinde, genç nesillerdeki “geciken ilk ev alımı” trendinin kırılabileceğini ve konut piyasasının çok daha verimli bir mimariye kavuşturulabileceğini öngörüyor. ‘yorum: Bu çerçeve, hem konut politikaları hem de fintech tarafında önümüzdeki yılların en kritik tartışma başlıklarından biri olmaya aday görünüyor.’